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主要國家都在降息，央行在等什麼？美國9月已降息2碼（1碼是0.25個百分點），且預計今年降息4碼，央行第三季卻老神在在，維持溫和緊縮基調，且同步連二季推出房市信用管制並調升存款準備率，總裁楊金龍不急著跟進降息，貨幣政策走自己的路，謹守「data-dependent」口訣、視經濟數據表現而定，在國內高通膨壓力不見緩解情況下，最快降息時間點可能延至明年下半年。

央行第三季政策利率按兵不動，重貼現率連二季維持在2％。但再度調高存款準備率1碼（0.25個百分點），意在出手收回市場熱錢，希望藉此政策讓銀行對不動產市場的放款更謹慎，達到收縮作用，高利率也讓貸款族負擔更為沈重。國內利率環境並未轉向，央行在公開市場操作也加速反手放錢，光今年前九月已為市場釋放6,700億元注入流動性。

市場高度關注央行貨幣政策方向，楊金龍未明確表態，但強調目前國內政策利率已經回到16年前，央行保持耐心「wait and see」（邊走邊看），並提到央行貨幣政策不是因為房市問題，主要還是看其他國家降息情況，及國內通膨和經濟走向。

央行利率決策最在意的還是通膨，儘管政府機關一再強調通膨逐月舒緩，但根據主計總處最新數據，8月消費者物價指數（CPI）年增仍有2.36％，已連四月高於2％之上，其中房租漲2.45％、外食費年增2.9％，兩數據仍偏高，民眾對通膨仍是相當有感，有學者也擔心，明年最低工資調漲，可能再推高外食費，仍須持續關注。

相較於主要國家，台灣物價壓力雖相對和緩，但也面臨自身難題，今年除4月調漲電價進一步推升通膨，近期還有接連颱風影響等因素，物價持續居高不下，加深國內實質負利率問題，央行現階段根本還是沒有降息空間，甚至有鷹派學者認為，「央行反而要好好思考升息的空間」。

另一方面，去年下半年以來房市過熱疑慮尚未緩解，央行面對房市及與通膨降溫緩慢的難題，預料利率將維持在高點一段時間，預料最快恐怕要等到明年下半年、甚至第四季，才會啟動降息，在房價、物價雙重壓力下，短期內應該看不到央行政策轉向。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

住展雜誌統計，北台灣今年第三季住宅類新成屋、預售屋總推案量約5160.9億元，年增2532.3億元，年成長暴增96.3%。住展雜誌發言人陳炳辰指出，出於去年不確定因素多，第三季更有平均地權條例修法上路，建商推案興致缺缺，相形之下，今年房市沸騰，第三季再伴隨8月台商資金解禁不動產的期待，建商推案信念強，不輕易受7、8月新青安嚴審與銀行房貸滿水位影響，量體近乎倍數成長。

台北、桃園、新竹各具亮點新北年增不到三成差強人意

各縣市表現上，台北市第三季推案量約1926.4億元，占了此季度總量的三成七，為北台灣主戰場，年增274.6%，爆發力道猛烈，當中元利建設在木柵的新案總銷達600億元，一案定江山，大舉拉抬表現，其餘在文山區、南港區、中正區也有突破百億元大案，建商看好首都門牌買氣穩定，搶勢進攻。

另外在新竹地區與桃園市各有95.4%、71.2%的年增幅，新竹地區推案沉寂好一陣子，建商舊案去化的差不多，終於轉趨積極，第三季推案量達575.5億元，比起去年同期增近一倍，東區、香山區見超過50億元的指標案，不推則已，一推驚人。而桃園市推案量來到1113億元， A7與航空城有寶佳、璟都建設的百億元大案，青埔與A20地帶亦有力璞、宜誠建設的60億元指標案，激勵一波量體，且桃園市在第三季推出接近100案，案數上為北台灣之最，搶攻大台北首購市場。

至於貴為全台住宅量能一哥的新北市，第三季推案量為1347億元，年增26.8%，推案數不到70案，還少於新竹地區，在一片喊進熱潮下稍顯差強人意，以中和區、林口區與土城區的百億元大案維持住一定聲量。眼下新北市已有新案傳出變更產品規劃，延推意味濃厚，是否不乏建商明哲保身率先轉向，增幅不再強勁值得留意。

外圍縣市基隆市在該季有128.6%的年增，由於整體推案量僅151.5億元，不脫比較基期所致，不過亦可觀察到愛山林建設在暖暖區推出百億元大案，展現強勢而推升數據。宜蘭地區仍處於平淡，推案量47.5億元，同比微增15.6%，個案總銷至多6億元，多在3億元以下，建案以本地客基本盤為主，建商態度漠然。

陳炳辰說明，今年前三季的北台灣住宅類新成屋、預售屋總推案量來到約1.26兆元，已超過過去許多全年的推案量，差不到千億元就可突破2013年最高紀錄的1.35兆元，而928檔期都沒過完，加上年底還有台北市大直一帶，和新北市淡水區、三重區，與桃園市A20、中路重劃區，以及基隆市安樂區、新竹市東區等不少指標案準備進場，很大機率改寫新高，龍年的供給面畫下完美句點。只是銀行房貸上限危機未除，央行打房政策干擾，現況買氣趨弱，爆炸的案量有無轉為賣壓可能，得謹慎以對。

2023、2024年北台灣新成屋、預售屋第三季住宅推案量統計

央行第七波房市信用管制上路不久，另換屋族與繼承族憂心影響權益，不過市場傳出繼承祖屋被取消買房寬限期問題，央行已經擬好補救措施，大致會朝二大方向給予豁免條件，特別是繼承房子所在地區和借款人實際工作及居住地完全不同，以及繼承地超過一定屋齡很難有居住事實，或將成為政策鬆綁對象，對此房市專家則認為確實能提振房市信心，但針對繼承屋況、地區價值的評估標準應該要有更多配套措施。

根據《聯合報》報導，央行第七波打房措施受到外界熱議的繼承祖屋卻因此被取消買房寬限期問題，補救措施的輪廓已經明朗，央行大致確定會朝二大方向給予豁免條件，一是房貸借款人名下的不動產持分是由繼承而來，且座落的地區和借款人實際工作及居住地完全不同；另一方向，則是該繼承地超過一定的屋齡，很難有居住事實。

報導提到，央行之所以願意給予繼承者豁免，主要也是認同的確有很多民眾面臨繼承問題，尤其是「北漂族」在中南部繼承祖傳老屋，有些甚至不是一人獨自繼承，更是增加處份上的困難，預計等繼承相關的購屋寬限期解決方案出爐之後，傾向比照先前換屋族簽切結承諾書的方式來進行，只要能保證、證明是繼承或是持分繼承的不動產，同時也將明訂在央行公布的QA，把適用的條件、情境寫清楚。

《住展》雜誌發言人陳炳辰表示，市場原本就有預期央行會針對繼承祖屋取消買房寬限進行放寬，倘若消息屬實確實能夠提振房市信心，會讓民間認為央行有彈性讓步的空間，但考量並非人人都有房子繼承、受惠對象僅限部分群體，估計對整體市場的影響有限。

有關媒體報導央行可能朝二大方向給予豁免條件，其中繼承房子座落的地區和借款人實際工作及居住地完全不同，陳炳辰也提醒這部分需要有更多配套，例如房子可能要限制在蛋白區、屋齡要超過50年之類，或者平均現值要低於一定標準，否則容易出現繼承在蛋黃區的房子，享有收租效益卻仍一體適用鬆綁寬限期，這些都是政府應該思考的部分。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣老屋數量多，0403強震後，老屋都更議題引發社會關注。為加速921大地震前的老屋都更，立法院內政委員會上（9）月30日初審通過《都市更新條例》第65條修正草案，放寬原建築容積認定標準，改以建照掛件做區分。內政部表示，預計全國約有27萬戶、8,216棟老屋受惠，多數集中於雙北地區沒有電梯的老舊公寓。

內政部說明，實施容積管制前的建築容積（原容積）普遍大於管制後的法定容積，且國內實施容積管制前，就已掛號申請建照的建物，是依建造申請時的《建築技術規則》及921大地震前的耐震規定，以現今建築法規標準來看，恐有耐震不足的疑慮，亟待都更。

惟按照現行《都市更新條例》第65條規定，實施容積管制前「已興建完成」者才可選用原容積認定，換言之，是以「已取得使照」作為分界，使得部分老屋只能適用都更後的新容積，在容積計算上誘因不足，屋主意願不高難整合，導致都更進度緩慢。

但未來修法後，只要是實施容積管制前，「已掛件申請建照」的老屋，在都更重建時，也能夠擇優以原建築容積計算容獎，以提高老屋參與都更的誘因；另外，實施者已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件，同樣也在適用範圍。

內政部次長董建宏表示，全國實施容積管制前，已申請建照的建築物，屋齡已陸續超過30年，其中6樓以上的中高樓層建築物，因戶數較多，原容積已超過法定基準容積，在都市更新整合過程中相對不容易。

董建宏進一步指出，內政部估算，修法通過後，全國符合資格的建物有8,216棟，約27萬戶的6層樓以上合法建築受惠，由於雙北是最早都市化的地區，擁有最多的無電梯老舊公寓，因此統計影響最多的棟數有66.5％集中在雙北市。

市場預期，修法通過後，過去因容積計算誘因不足而卡關的陳年都更案件，可望重啟改建計畫，房市有機會再迎來新一波都更熱潮。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／住展雜誌

為達成居住正義，OURs都市改革組織日前與立委召開記者會，呼籲中央修法，將「區徵、重劃與社宅政策結合」，以改善社宅興建土地供給不足、加速社宅數量增加。內政部國土管理署1日回應，社宅用地已採多元方式取得，目前正研擬整開區實施方案草案，並呼籲地方政府積極配合。

增加土地供給 已有法源明訂

OURs表示，目前社宅土地供給不足，興建速度亟需加速，呼籲中央應修正《住宅法》，將社宅政策導入區段徵收與市地重劃的土地整開方式，明訂採區段徵收與公辦重劃開發地區，將社宅列為應取得的必要公共設施。

國土署回應，依據《社會福利基本法》規定，各級政府擬定及通盤檢討各級國土計畫及都市計畫時，應將社福土地及空間使用需求納入規劃，《都市計畫法》也要求都市計畫地區內應設置社福設施用地；此外，行政院也通過「提升社宅用地供給精進措施」，各縣市辦理整體開發時，直轄市及其餘縣市應各留設5％、3％土地供興建社宅使用，並以生活圈方式統籌規劃。

再者，內政部已研擬「整體開發地區社會住宅土地規劃及取得實施方案」（草案）報請行政院核定，國土署認為，民團的建議無須修正《住宅法》即可辦理。

國土署進一步說明，《住宅法》第19條規定是規範主管機關取得社宅建物方式，且政府辦理的整體開發並未僅有「區徵」及「重劃」2種方式，若按民團建議，在《住宅法》明定社宅列為區徵重劃區應取得設施，不僅有侷限性，在該條文法制體例上也不適合。

合建分屋 現行條文更具彈性

針對OURs提出《住宅法》第20條應修法，明訂「以區段徵收取得可供建築土地或市地重劃取得抵費地合建分屋」，國土署指出，現行《住宅法》第20條規定的合建分屋，包括公對公、公對私之間，以提供資金或土地方式辦理，相較於民團建議限縮區徵重劃區合建分屋，現行條文更具執行的彈性。

呼籲地方 配合留地蓋社宅

國土署強調，因應都市擴充及產業園區布局，未來將優先在六都、竹苗彰等縣市，盤點5公頃以上的國有非公用土地、國有公用或國營事業低度利用土地、退場校地、整體開發案，留設社宅用地等基地，並與地方政府共同規劃「社宅小造鎮計畫」目標。

最後，國土署呼籲各地方政府，日後辦理區段徵收或市地重劃等整體開發案時，應積極配合留設土地供興建社宅使用，以實現居住正義。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

遺產稅的多寡，是每一個人的畢業成績單，越多表示成果豐碩，越少表示成果尚可或是節稅有道，但是如果是被繼承人自己搞錯了，讓遺產稅升等、多繳納，那就可惜了。

遺產稅的計算方式：應納遺產稅額計算(遺產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準)遺產總額 - 免稅額 - 扣除額 = 課稅遺產淨額；課稅遺產淨額×稅率 - 累進差額 - 扣抵稅額及利息 = 應納遺產稅額。所以，免稅額越多、扣除額越多，遺產稅淨額就越少，適用稅率越低，應納遺產稅額就越少。



為此，民法第1030-1條夫妻財產差額分配請求權，常被運用在遺產稅節稅上面。如果遺產單純是現金、股票或是動產，移轉時相對容易，如果是不動產時，可能就要小心隱藏其中的土地增值稅，避免引喻失義，畫虎不成反類犬。



正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的父親往生，母親還健在，因為申報遺產稅時發現可以透過夫妻財產差額分配請求權，讓父親的遺產稅降低，所以，就利用了這個權利讓父親的遺產的1/2由母親取得，由於父親的遺產只有一間透天店面，因此，很快的取得遺產稅完稅證明，並且完成了繼承登記，結論是母親取得1/2透天店面產權，其餘2個小孩各取得1/4的店面產權，完成了繼承登記。



詎料，日前小孩們希望把該透天店面賣掉，換取現金，才發現事情不妙。因為，該透天店面是老父親在1970年間結婚後取得，持有期間近54年，光登記在母親名下的一般土地增值稅近1100萬元，如果是自用土地增值稅也要近340萬元。因為該透天店面一直以來為營業使用，所以不符合土地增值稅自用住宅的規定，只能望稅興嘆，不敢出售。



依照土地稅法第28條規定：已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。也就是說，當初如果選擇繳納10％的遺產稅，同年度出售就不用繳納土地增值稅，所以，上述的1100萬元土地增值稅就不存在，也就是當初母親主張夫妻財產差額分配請求權，因此多繳納了近760萬元的土地增值稅。



簡單的來說，遺產稅的稅率是10％、15％、20％，土地增值稅的稅率是自用住宅稅稅率是10％；一般稅率是20％、30％、40％，如果將遺產中土地成為夫妻差額分配請求權的移轉標的，無疑是讓自己的遺產稅自動升等，轉而選擇稅率更高的土地增值稅。所以，現金、股票或是動產是夫妻差額分配請求權的好標的，至於土地可能就要三思而後行。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

每一年928檔期都是房地產業大事，許多指標大案多會選擇在此時推出，從來人量、成交量也可推估來年房市景氣，但是今年先是遇到限貸令，再到央行祭出第七波信用管制，讓市場人士笑稱：「928檔期變成救我吧檔期！」

「今年928檔期可以延推的建案都延推了，除非是人員已經進場，來不及撤退的建案，其中又以中南部最嚴重，以高雄來說，原先預估新推案量破千億元將創歷史天量，但現在量縮至少1/3。」長年觀察新建案市場的薪傳不動產智庫執行長何世昌說，這已經是較為樂觀的估值，就他所知已有本來要登場的指標大案選擇延至明年初才會推出。

他表示，原因在於中南部近幾年都在炒作台積電題材，不少投資客一次掃多戶預售屋，現在面臨自備款成數差額太大的交屋困難，想要斷頭殺出找人接手的賣壓已經浮現，少了瘋狂投資客，市場買盤自然後續無力，「新建案要銷售確實較困難，據我們了解，高雄新案單周來客量都已縮減到個位數。」

至於北台灣相對中南部情況較好，原先市場預估928檔期北台灣將有3千億新推案量，目前僅推出不到一半，至於中部原先預估案量達1,100億元，則剩下6成左右。

何世昌預估，六都總推案量僅約2,850億元；其中，台北市約550億元、新北市約940億元、桃園市約260億元、台中市約650億元、台南市約150億元、高雄市約300億元。但他也強調，近期市況、政策變化大，建案動態極不明確，數據時刻變化中。

他表示，六都中可能維持原有進度公開銷售的指標建案，有台北市「國賓大南港」、新北市「淡海科技智慧城」、桃園市「悅讀伊頓」、台中市「市政壹號廣場 No.1」、台南市「世界南科C」、高雄市「森悅」等案。他建議，購屋族此時更該多看、多比較，累積看屋經驗值，藉此不斷修正自己對房子的需求，購屋目標也會越來越明確。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

CNEWS匯流新聞網記者張夢珊 / 台北報導

今年以來截至7月底，預售屋交易件數比去年多出近七成，專家表示，因為預售屋有低簽約金、頭款按施工進度分期付款等優勢，獲得不少首購或換屋族青睞，但近年來預售屋「一屋多賣」詐騙頻傳，讓許多人對預售屋買賣安全打上一個問號。永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，買預售屋時因為房子還沒蓋好，無法取得建物使用執照，從付款到真正取得房屋產權的這段期間，風險是最大的。

5月在花蓮就爆出有在地老牌建商，於預售交屋前夕欠款跑路，建案被債權人申請假扣押，讓已經付錢的買方卻無法入住，上百萬元頭款也找不到追討對像，建商甚至將一屋多賣給多位買方，過去在基隆也有案例，買方也在交屋時才發現建商一屋多賣，同一戶最多有六個屋主，建商還以房屋當抵押物向銀行貸款，整棟有八成以上流入法拍，由於銀行債權順位優先，買方想取得所有權或討回款項是難上加難。

陳賜傑指出，一般買賣房子都會簽定「價金履約保證」，由第三方保管購屋款項，直到交易完成才會支付給賣方。然而預售屋買賣中的履約擔保，僅有簽定「價金返還保證」為建商完工交屋、房屋產權過戶後，才能動用買方在簽約與工程期間繳付的款項。

若是簽定「價金信託」或「不動產開發信託」，建商則可以按照工程進度取款，因此如果蓋到一半破產倒閉，買方恐怕無法拿回完整已付款。履約擔保中還有「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」，如同保人制度讓建商可以不受信託或專款專用帳戶的約束，自由使用買方支付的款項，倘若建商在完工前倒閉，買方只能轉向擔保建商要求負完工責任。

陳賜傑說明，儘管有幾種預售屋履約擔保，但在一屋多賣的案件中，建商的目標是詐騙買方購屋款，因此多半會利用不對等的資訊，及誇大有多組買方等候簽約假像，誘使買方因恐慌買不到，在沒有履保下簽約付款。建商還會同時間一屋多賣詐騙買方購屋款，等到鉅款到手後就倒閉潛逃，讓受害買方無法交屋與過戶，也拿不回款項。

永慶房屋補充，購買預售屋時的功課要做足，了解建商評價與所提供履約擔保是否符合自己需求，不要被現場氣氛影響而簽約，簽約後多到接待中心或工地走動，確認是否有按進度施工，如果發現有很長時間沒有動工就要注意。為提醒消費者小心不動產詐騙，永慶房屋在雙北市各鄰里舉辦「預防房產詐騙公益講座」，與警察局合作，由專家分享常見房產詐騙手法與自保方法，再由警官分享正確防詐觀念，協助上萬人認識防詐。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣房價高不可攀，想買房但財力不夠，往往只能選擇價格較低的中古屋下手，不過有網友好奇，台北市許多40年以上的老公寓，價格都開到2、3千萬元，等還完貸款屋齡恐怕已經80年了，不禁質疑「真的有人會去買那些房子嗎？」

一名網友在PTT上發文表示，日前查看了購屋網站發現，台北市不少40、50年的公寓，售價竟高達2000至3000萬，假如買下後選擇貸款40年，還完屋齡都80、90年了，「真的可以撐那麼久嗎？」

貼文引起熱議，網友紛紛表示，「有啊，而且很搶手」、「地點好，不用一個月就賣掉」、「現在房價沒問題，有問題的是沒錢買的」、「有錢人買來當學區房的」、「不少吧，我家這邊附近又好幾間賣掉」、「台北市平均屋齡只會越來越高，市場遲早要接受」。

此外，還有網友分析老屋優勢，包括空間大、地點好、等都更，「老公寓沒公設，花錢裝潢空間大」、「老公寓便宜的是土地，房子倒了更值錢」、「買著等都更，或被迫都更，再來吵個1坪換1坪，你說不好嗎？」「越老越香！40年還不夠老，要等天然都更還有得等」、「地就值那個錢，房子送的」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

在央行祭出第七波信用管制的打炒房重拳後，全台房地產市場買氣急遽降溫，國內資金與投資目光迅速轉向海外市場。

看好台灣高資產族群購買實力，APEX艾沛思環球物業成為全台第一家引進杜拜指標豪宅的海外代銷業者，主推總價876萬元起入住世界級賽道杜拜賽車場旁Sobha Solis，享穩定收租效益且為全球知名免稅殿堂，在金龍海嘯後短短兩周內，APEX艾沛思環球物業透露，已接獲超過80組高端客戶積極洽詢，顯現全台海外投資者對於最新引進的杜拜市場之高度興趣與熱情。

APEX艾沛思環球物業顧問總經理陳璿凱表示，不僅台灣投資者積極找尋穩定的海外不動產市場進行資產配置，杜拜也非常看重台灣高資產族投資實力，在《全球金融》公布的2024全球百大富有國家或地區排行榜中，台灣排名高居第14名，遠超越南韓的30名和日本的36名，加上台灣半導體產業的全球領先地位，杜拜豪宅開發商Sobha Realty主動與APEX艾沛思環球物業合作，要將世界級賽道杜拜賽車場旁指標豪宅Sobha Solis引進給台灣高資產族，才促成此次合作。

陳璿凱表示，Sobha Realty為世界聞名的皇宮製造者，總裁PNC Menon從室內裝潢公司開始做起，以阿曼馬斯喀特蘇丹卡布斯大清真寺（Sultan Qaboos Grand Mosque）和阿布斯坦宮（Al Bustan Palace）室內設計而聞名，有著Palace Maker 皇宮製造者的名號，為國際知名豪華房地產開發商集團。

此次來台展銷物件Sobha Solis緊鄰杜拜賽車場，包括國際知名的GT世界挑戰賽 (GT World Challenge)、阿聯酋方程式賽 (Formula Regional Middle East)、24小時耐力賽等。入住Sobha Solis能在自家陽台上觀賞這些精彩賽事，還能享有專屬VIP通道，參加各種獨家活動，近距離感受引擎轟鳴的震撼與刺激。

陳璿凱表示，該案為永久產權，鄰近杜拜的主要商業區和國際學校，距離未來地鐵藍線汽車城站步行約10分鐘。主推15~53坪1~3房，台幣總價876萬元起至3344萬元不等，以目前杜拜房價中位數換算台幣與台坪為每坪51.8萬元來看，Sobha Solis每坪單價59.5萬元起，價格符合行情。據了解，該案配全室精裝修，享露天電影院、跑酷空間、BBQ區等25項精美公共設施，預計2027年12月完工。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】