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央行近期祭出第7波更嚴厲的打房政策，總裁楊金龍更是放話「要給投機客一個教訓」，幾乎所有房地產業的從業人員都逃不過這次波及，私下開始不斷討論該不該轉職。馨傳不動產智庫執行長何世昌透露，在這次央行重拳打炒房之下，唯一只有1種業者受惠。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，以前曾有一句半開玩笑、半寫實的話是這麼說，「政府打房，錢要流向哪裡？買股票、買債券、買黃金、買基金。賺到錢之後要幹嘛？買房。」

但在這次央行第7波嚴厲的打房政策下，最近這幾天，LINE群組裡有仲介熱烈討論該不該轉職的話題。

他認為，其實沒必要那麼沮喪，因為這波打下來受到影響的不只有仲介，幾乎所有房地產從業人員都被波及，中古屋、新建案全都中槍，唯一受惠的應該只有法拍業者。

仲介位於「金龍」海嘯第一排，代銷在第二排，剩下的在第三排。但不管在第幾排，通通都被沖進海裡面，強者才能成功游上岸並存活下來。

何世昌指出，從現在到明年初，房市價格可能不會大幅下滑，買賣雙方拉鋸越更為劇烈，中古屋和預售屋交易量必然驟減；其中，預售屋市場將從過去的百花齊放轉變為個案崢嶸的時代。

這是因為市場的基本需求仍在，規劃用心的建案、誠心待客的業者仍會受到消費者信任和青睞。

而房市景氣如同四季遞嬗一般，春天遲早會回來，只是時間早晚而已，他強調房仲與代銷都有辛苦與專業的一面，尊重彼此的專業，並在春天來到之前，「我們唯一要做的事，就是活下去」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

新北市最新官方房市統計數據出爐！新北市地政局公布今（2024）年Q2住宅價格指數，全市住宅價格指數、大樓、公寓、新成屋、重劃區及捷運沿線指數均呈現微漲趨勢，8大次分區漲跌互見，其中，淡水區房價漲幅最為突出。

新北市2024年4月至6月的全市住宅價格指數分別為117.87、118.9、120.32，月漲幅介於0.87%至1.2%之間；此外，大樓及公寓指數相較上季，也呈現微漲趨勢。

淡水區 住宅指數年漲最多

8大次分區、觀察板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹林三峽鶯歌、汐止及淡水等8大次分區，住宅指數各有漲跌，4月至6月的變動率落在-1.12％至4.27%之間，年變動率約0.53%至11.35%。其中，淡水區房價漲幅最大，4月至6月年增分別為3.61％、8.3％及11.35％。而板橋土城雖在4月呈-0.75％、中永和在5月為-1.12％，不過後續也都回復上漲態勢。

地政局分析，新北市各區域住宅市場價格微漲，主因為市府持續推動重大公共建設，生活機能完善，剛性需求有效支撐區域房市。

新成屋、重劃區 房價微漲

新成屋房價也呈現微漲，新成屋指數Q2為116.63，季增1.77%、年增2.28％。地政局表示，受整體原物料及工資上漲，通貨膨脹預期心理因素影響，帶動新成屋房價持續上漲。

至於整體開發區部分，台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區的季指數分別是111.24、111.63、112.54及102.93，季漲幅介於0.07%至4.95%之間，年增落在0.62％至5.06％。其中，林口新市鎮表現最佳，季增4.95％、年增5.06％最高，副都心及頭前重劃區季、年增幅最小。

地政局指出，整體開發區受惠於各項重大建設陸續推動、生活機能逐漸成熟，吸引人口持續遷入，推升購屋需求，因此區域住宅價格穩定成長。

捷運沿線 房價獲支撐

另外，Q2各捷運線指數大致呈現微漲趨勢，板南線（板橋段）、板南線（土城段）、中永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線指數季漲幅介於1.13%至3.34%，整體表現相對穩定；其中，又以板南線（土城段）、中永和線及三重蘆洲線表現較為亮眼，漲幅皆有2％至3％不等。

地政局表示，捷運沿線因交通便利，生活圈發展較成熟，購屋需求穩定，住宅價格獲支撐，因此呈現微漲。

即時中心／高睿鴻報導

日前，央行祭出第7波選擇性信用管制，不僅調升存款準備率1碼、以及4大選擇性信用管制措施，此舉引發社會討論。對此，台南市議員蔡筱薇今（23）日在議會質詢時，強調說「未來必定會衍生爆量的違約」，建議法制處研擬增設諮詢平台，確保買賣雙方權益都能獲得最大保障。

央行第7波管制新增規範包括：自然人名下有房屋者，第1戶購屋貸款不得有寬限期；第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。蔡筱薇指出，過往台南就曾傳出好幾件，建商資金周轉不靈、預售屋蓋到一半停蓋；加上近日央行重手打炒房，未來恐出現建案因成本高漲、或建商財務不佳及無法周轉，導致無法如期交屋的情況。

因此她建議，法制處應研擬增設諮詢平台，主動協助受害的承購戶處理預售屋爭議。另外，也應宣導民眾購屋前應該注意事項，務必慎選建商、以及留意履約擔保機制。

另一方面，蔡筱薇也關心東區清潔隊車輛汰舊換新進度及保養作業。目前，東區光是達到汰換標準的垃圾車及回收車就超過20台，車輛高齡加上使用率高，維修保養花費也不少。她建議環保局盡速盤點檢視，編列經費盡速進行汰換。

再者，關於環境部上月底公告碳費3子法，蔡筱薇指出，目前碳費徵收預計影響全國列管500間廠商，而台南佔了大約64間，大多為半導體廠商。其中，企業申報排放量，環保局擔任的盤查機制就是關鍵角色。至於碳費徵收制度是否會連帶影響民生經濟，市府單位有義務向社會大眾說明清楚。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

央行祭出第七波選擇性信用管制，其中包括限制名下有房者，購屋時不可使用寬限期。（圖片來源／信傳媒編輯部）

央行上周祭出第七波選擇性信用管制，其中，限制名下有房者不可享有寬限期，一口氣影響了換屋、多房、繼承家產、資金有限的投資客之再購屋計畫，但國銀主管認為，央行此舉措施，對於過去長期操作寬限期的置產投資客將有所抑制，這些受衝擊的族群對於自身的財務評估也將更為謹慎。不過，這個政策並不影響新青安政策的5年寬限期。

央行重新定義「名下有房者」，再購屋取消寬限期

央行針對自然人名下已有房產，若向銀行申貸第一戶購屋貸款，限制不得享有寬限期，日前央行總裁楊金龍解釋，「如果有人已有3至4間房，現在買房要借錢還要寬限期，也是不公平。」

因此央行重新定義何謂「名下有房屋者」，將以「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」借款人名下有無建物（包括建物權狀未含「住」字樣者）來確認，包括辦公室、農舍皆算是名下有房產者，只要名下有房屋者，再購屋就無法享有寬限期。

所謂的房貸寬限期指的是，向銀行申請房屋貸款時，可在一定期限內「寬限」還款金額，這段時間內只需要付房貸利息即可，等到寬限期結束後，再平均攤還本金與利息。

有無寬限期的差別為何？舉例來說，若房貸為800萬元、年利率為2％、分成30年攤還期、有3年房貸寬限期的話，3年寬限期間每月只要支付約1.3萬元；但3年寬限期結束後，每月須月繳約3.2萬元；但若沒有寬限期，每月約須繳2.95萬元。

央行盯上寬限期，銀行主管：打到有房族、置產投資客

針對央行祭出的名下有房者不得使用寬限期，一名公股銀行主管指出，這的確會有些影響，因為很多客戶的名下房產是來自於家裡繼承，像這一類族群若要再購屋，貸款就不能享有寬限期，等於購屋貸款一開始就要還本付息；但另一方面，過去利用寬限期期間投資不動產、等到寬限期結束就賣掉房子的族群，現在也不能這樣操作了，整體而言，該政策確實對於短期炒作具有抑制的效果。

該名銀行業者指出，原本沒有能力買房子的族群，因為有寬限期，再加上房價這幾年看起來都是往上走，因此這些人買了2、3年之後，就等房價好的時候就直接處分掉，然而這樣的操作已經不是以自住為主，而是投資為主，尤其最近新青安貸款火熱，也造成很多年輕人一窩蜂跳進去買，就是因為沒有好好評估自已的財務能力。

該名公股銀行主管進一步指出，前一陣子滿常聽到一些年輕人會「揪團」一起去買房子，由於以前是有寬限期，因此剛開始前幾年只要付利息、壓力不會這麼大，但如今名下有房者不能享有寬限期後，對於後續的財務預算將會有很大的影響，因此這一類人就必須對於自身的財務能力更加謹慎；但就銀行的角度來看，承做房貸業務時也會評估客戶的收入負債比。

「寬限期」大開方便之門遭到濫用，衍生成為置產、投資客溫床

曾任職於銀行不動產管理部的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則說，寬限期早期的設計目的是為了讓賣舊換新的換屋族方便，在舊屋尚未賣掉、先買後賣之際，新屋只要付房貸利息即可，但後來隨著國內市場利率下滑、資金氾濫後，確實有很多置產、投資客就利用寬限期操作，只支付頭期款、繳房貸利息，只要租金收益高於房貸利息，等到寬限期結束就直接將房子賣掉，等於不用繳本金就能賺取資本利得，甚至是再轉貸的情況都有。

黃舒衛認為，寬限期對於自住客來說，換屋族的確有其需要；但市場上也確實出現濫用，衍生成為置產、投資客的溫床。

黃舒衛也指出，以前中央銀行對金融機構作法是「認貸不認房」，只要身上沒有背貸款、不管前面買幾次，都認定為首購；但如今是採取財產稅總歸戶，即便身上沒有貸款，也知道名下有多少房子，因此改為「認房」，包括老家繼承、名下無房貸但有持分房屋者，也一樣受到自然人第1戶購屋貸款不得有寬限期的限制。

黃舒衛認為，央行此次祭出名下有房者不可使用寬限期，即便是自住者，對於「先買後賣」的操作難度會變高，以及過去幾年購買預售屋現在即將交屋，若是屬於名下有房者的這類購屋族也會立即面臨第一個月開始就要本利攤還，恐有財務吃緊的情況，至於是否引發斷頭，就得看個人財務條件之間的調配。

沒有寬限期就買不了房？國銀：審慎評估財務能力，房價有機會下修

換言之，主管機關針對名下有房者購屋時不得有寬限期之後，購屋族應更審慎自身的財務能力、量力而為以及做好相關財務調配的準備，又或者考量是否要將舊的名下房產處分或贈與等其他方式，以換取有寬限期的貸款機會，皆是名下有房產的有殼族後續可能會遇到的情況。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

▲中央銀行於近日再度祭出房貸相關管制。（示意圖／資料照）

萬年寬限期要沒了？過去曾有投資客使用「轉貸」手法來延長房貸的寬限期，在自住的同時一邊找機會賣房，到了寬限期快截止前，再把房子賣掉，在上述過程中，他們未支付房貸本金，只有繳了利息。中央銀行（以下簡稱央行）於上週祭出第七波選擇性信用管制，寬限期是管制重點之一，有業者表示，當手上已有寬限期的客戶轉貸時，銀行恐不會再給予寬限期。

這次央行祭出史上最嚴格信用管制，除了房市管制擴及至全台，最高貸款成數也下降，甚至只要名下有房，即便沒貸款，後續要再買房，都沒寬限期可以使用。全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，這樣的措施下，估計將只剩首購族、換屋族仍會有買氣，其餘房市短期投資與長期置產買盤將明顯銳減，所受衝擊將最大。

關於寬限期對投資的作用，據《聯合新聞網》報導，不少投資客會利用「轉貸」手法，在買房到賣房的過程中，從未付出房貸本金，而是只有繳利息，例如在第一家銀行辦完房貸後，取得3年寬限期，3年滿了再轉貸到另一家銀行，以爭取3年寬限期，待寬限期快要截止，再把房子賣掉賺錢，相當於一面自住、一面投資。

有銀行業者表示，部分首購族也有上述投資心態，這種「轉貸」手法已被央行、金管會盯上，以後銀行可能會更加關切前手已有寬限期的客戶，觀察他擁有的寬限期有多長，再決定轉貸時是否給寬限期。特別是公股銀行，如果客戶在轉貸時，已有在其他銀行拿到3年的寬限期，公股銀行恐怕會縮短，甚至不再給該客戶寬限期。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

賴清德總統訂下2032年「百萬租屋家庭支持計畫」，包含直接興建社宅25萬戶、包租代管25萬戶、租金補貼50萬戶。

不過國民黨立委指出，2024年底前租金補貼目標提升到75萬戶，2025年預算更編列達335億元；且2022年至2024年的租金補貼預算468億元，比興建社宅的工程款454億元還多，質疑是本末倒置。

國民黨立委李彥秀指出，「發錢補貼租金是最廉價、最投機的公共政策。75萬戶的租金補貼，讓賴清德8年的社宅政見是3個月就可以達標，這根本就是把租金補貼當成社宅政策，偷換概念、大炒短線的作法，完全無助於居住正義的落實。」

內政部國土署住宅發展組組長歐正興則回應，「基本上我們是社宅就歸社宅，那租金補貼就歸租金補貼，絕對不會因為租金補貼多做了，而少做了社會住宅。」

國土署澄清，「住宅3大政策」互相輔助並不衝突，靈活調控、運用，以照顧不同需求的民眾。

但在野立委也批評，目前租金補貼都只補助到房東，還可能變相推升房租調漲；民團指出，政府的相關配套措施並不完善，讓租金補貼的美意打折扣。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡則指出，「政府該思考要如何讓房東租屋市場願意透明化，然後願意讓房客申請租補、讓房客申請租金報稅。政府要藉由政策的資源跟方法，讓租屋市場的屋源供給能增加跟提升，才能讓租金補貼有比較好的配套。」

民團強調，政府推動租金補貼的同時，也要解決租屋黑市問題，否則只會事倍功半。

國土署則表示，將持續透過租金補貼專案，定期掌握市場上租約資訊，逐步打破租屋黑市，並明定租賃契約適用《消保法》，規定房東不得限制房客申請租補，更加落實租屋民眾的權益保障。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

海嘯第一排嗎？央行祭出重拳管制，史上最嚴格限貸令擴及全台，自然人第二戶貸款最高成數降為5成，根據內政部統計，全台7大都會區外，今年4到7月各縣市核發給建商的住宅使照量，就屬彰化1648宅最多，恐直接衝擊將交屋並申貸的消費者，成為房市管制重災區。

大樓建案如雨後春筍般一棟接著一棟蓋，建商推案活躍，但央行出重拳打房，祭出史上最嚴格限貸令，全台7大都會區外有不少傳產隱形富豪的彰化縣，恐怕首當其衝。

房仲鄭順津：「原本我們彰化縣其實第2戶是7成，現在突然間變成5成，1000萬的房子我原本只要準備300萬、貸款700萬，突然間只能貸5成，我又要在籌200萬，那我就先不買了。」

疫情過後台商回流不少換屋需求吸引建商加碼進駐，根據內政部數據，排除7大都會區外，今年4月到7月核發給建商的住宅使照量，彰化縣多達1648宅最多、其次為雲林縣943宅、第三名是屏東縣773宅。

不動產估價師黃昭閔：「因為有百貨公司的即將進駐，再者就是台中的人口的外溢，導致那邊的推案量很大，如果銀行的成數受的了限制，恐怕會有一波的違約。」

不只彰化慘遭波及，站在房屋興建銷售的最前線，嘉義的建商衝擊也不小。

建設公司董事長曾錦堂：「我們這些中小建商完全都得不到資源，每一戶都遇到這個問題，除非他現金他能拿出800萬1000萬交屋，不然就沒有了。」

建商哀鴻遍野，購屋族站在核貸限制令下的海嘯第一排，並非人人都能多拿出一筆自備款，疫情後交屋潮適逢限貸風波，恐讓新案市場遭遇不小壓力。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房市熱到發燙，金管會統計，8月國銀房貸餘額年增率飆上11.05％，創史上最大增幅，前八月房貸餘額暴增7,075億元，已超過去年全年，土建融年增率也來到4.94％、創九個月新高，但受到民俗月與限貸令影響，8月房貸月增擺脫連三個月增千億元趨勢，單月僅增加909億元，加計土建融後月增則高達1,585億元，為2018年以來單月新高。

房價居高不下，持續拉升國銀房貸與建築融資。8月國銀房貸餘額來到10.69兆元，續創史上新高，8月年增率高達11.05％。國銀房貸餘額已連續19個月增加，尤其今年5月～7月連三個月單月暴增千億元以上，8月才稍微下降到千億元之下，前八月國銀房貸餘額增加7,075億元，已超過去年全年的增加金額6,575億元，與去年同期比年增1.3倍之多。

國銀主管分析，往年8月適逢民俗月，通常是房貸低點，加上近期多家銀行房貸滿水位，8月房貸月增金額有稍微下降、低於千億元，但受到新青安貸款帶動自住的購屋需求，與經濟復甦增添民眾買房信心等，今年房市明顯相對去年熱絡許多，導致年增率節節攀高。

8月國銀建築融資淨增加676億元，為2018年以來單月最大增速，年增率破9％來到9.38％，創26個月新高，餘額飆近3.79兆元、也創新高紀錄。前八月土建融月月成長，已增加1,654億元或年增13％，但相較於民眾房貸申貸熱潮，土建融成長幅度未如房貸高。

國銀主管認為，近期除因建築成本提高外，因應銀行不動產貸款水位限制，與年底景氣不確定性高，導致建商可能打算提前開工，建商週轉金需求增加，拉升土建融餘額。

整體來說，土建融成長速度沒有房貸高，顯示建商對房市景氣仍偏向保守。

8月房貸加土建融淨增加1,585億元，連五個月淨增量破千億元，月增率衝破1％、為32個月新高，年增率飆上9.38％、創26個月新高。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

央行祭出限貸令，購屋族鬧錢荒，除了賣股換現金，也不少人試著要尋求信貸補缺口。觀察聯徵中心今年4月最新信貸資料，目前有170萬人背信貸，借款金額高達1.2兆，其中男性申貸者的占比高達58.4%，女性則為41.6%。進一步觀察借款人的利率，30歲以下小資族借信貸，利率最高，男性8.36%，女性8.9%，而隨著年齡增加，利率越低，其中以60歲以上男性5.33%，顯示工作年資及金融往來經歷越豐富者，申辦信貸條件越好。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，信貸屬於無擔保品債務，收入越高，信用額度和條件越好，一般來說，年齡較長的男性，社會經驗較豐富，償款能力較高，因此借款條件也較女性好；而初入社會的年輕人薪資偏低，也較少本薪以外的業外收入，因此風險偏高，借款額度利率都不如資深工作者。

 

金融機構評估信貸額度的原則，通常是不可超過平均月收入的22倍，且總額度還包括信用卡、學貸或其他如信貸，舉例來說，如果薪水加獎金年收約60萬元，平均月收入5萬元，信貸額度最高不會超過110萬元，且銀行還會合併考量房貸等負債金額，月負債比也得小於70%，總資產負債比小於60%，因此想要貸好貸滿的難度頗高。



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，信用貸款為消費性貸款，與購屋的自用住宅貸款目的不同，因此信貸的資金本就不應投入房市；且央行本次打炒房也特別強調，「另以其他名目，額外增加貸款金額」是不被允許的，所以就算是用定存單質借、增提擔保品等各種方式融資，這些資金通通不能錢進房市，倘若違規遭查獲，貸款恐怕將被追回。



第一建經研究中心副理張菱育表示，近期剛要交屋的民眾，若因申貸寬限期被取消，或是因原本名下本來就有房，而少1成貸款，加上後續的裝潢花費，顯得資金窘迫，因此部分民眾會想藉由信貸週轉，但部分行庫提供所謂的低利率信貸方案，僅前期適用低利，中後期的利率仍偏高，因此想以信貸補資金缺口的購屋者，務必謹慎檢視各樣貸款方案。除了信貸或親友借款周轉之外，部分資金豐沛的大建商，可能會提出「公司貸」的額度，來補不足的成數，不過都只是短期應急之道，提醒近期購屋的民眾應重新核算財務分配，避免貸款不足影響交屋。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

國人資金需求強烈，伴隨房價走高，房屋如果重新鑑價有機會出現增貸空間，國銀著眼需求，推出轉增貸與原屋融資方案，中信銀、將來銀行、永豐銀、國泰世華銀多家銀行推出相關方案，利率最低2.185％起，將來銀行更推開辦費優惠價8,000元起。

中信銀轉增貸方案首年2.185％起優惠年利率，開辦費8,000元，最長貸款年限30年，有機會重享最長寬限期三年。永豐銀9月起推出既有房屋融資專案，限定資金用途非購屋且撥款100萬以上，利率2.22％起，透過線上專員申辦房貸，繳滿2年每年利率自動減0.01％，銀行業者指出，屬抵押型貸款，因為有擔保品，但因資金用途並非用在買房，主要用在理財型以及房屋修繕等，因此對銀行來說，不會佔用銀行法第72-2額度。

將來銀行目前給出的原屋融資專案，申請資格限定具有還款能力的本國成年人，且開出限定不動產擔保品房屋坐落地點，只能位在台北市，以及五個縣市的部分地區，包括新北市、桃園市、新竹縣市以及台中市，總費用率2.439％起。

目前包括各大銀行房屋增貸及轉增貸條款中，都清楚列出如果符合央行第七波信用管制措施對象者，成數、寬限期、利率以及相關授信條件另議，必須依照央行以及該銀行規定辦理，假設是「投資客」，就不能適用該專案條件。金融業者指出，實務上，進入核貸階段，在銀行自身風險控管範圍下，會提供貸款戶簽切結書，聲明不能用在投資房地產，金融機構也必須事後查核。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】