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房市漸冷，業者挑選土地更轉趨保守，回顧今年五批地上權招標案，今年第一批次八宗招標土地開出亮眼成績，標脫六宗，標脫率為75％，為今年的高點，另外三批次標脫率未超過七成。

其中，國產署今年增訂指定產業公開招標設定地上權，選擇長照服務產業試行，公告四宗精華區國有土地標的，分別為新北市、花蓮縣，台中市、高雄市各一宗，合計四宗土地面積2.41公頃，土地使用分區均為住宅區。但在開標時，這四宗標地皆未能順利脫標。

至於能否從地上權案來看房市景氣？官員表示，需要持續觀察。此次標脫的兩宗土地，都具有區位優勢。例如台中南區住宅區土地，優勢在於周邊學校及公共建設多，生活機能優越。

國產署指出，招標設定地上權係國家保有土地所有權提供使用權予民間活化國有土地方式，其市場流動性與所有權市場有明顯區隔。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房價攀峰，第三季信義房價指數出爐，全台都會區指數為168.50，季增2.4％、年增12.47％，為去年第一季以來連續第七個季度上漲、連三季年增逾1成，七大都會區房價同創歷史新高。業者預期，第四季房價仍高檔難跌、不易大幅波動，打房效應需半年左右觀察。

該房價指數顯示，這波房市多頭房價漲勢，年漲幅最高在2021年第四季至2022年第三季，連續四季年漲幅均達14％以上，隨後因平均地權條修正案上路等因素影響，年漲幅收歛至3％～7％間，不過今年前三季在新青安政策、股市大漲、資金湧入不動產市場的帶動下，單季年漲幅又回到1成以上。

全國房價起漲點是去年第一季，迄今已連漲七季，累計近七季房價大漲約18％；七大都會區中，台中、台南已連漲八季，新北、高雄連漲七季，台北市、新竹縣市連漲六季，桃園市則是連漲五季。

與今年第二季相較，七都房價指數全面上揚，其中以桃園季增5.31％最高，若與去年同期相較，除台南年增幅未及1成外，其餘六都年增幅均逾1成，又以桃園年增18.68％最高。

經過房價全面大漲，七都房價全面創下歷史新高，台北市第三季標準單價站上8字頭，達每坪82.04萬元，新北市房價站上5字頭，為每坪51.62萬元，桃園及新竹均價也首度站上3字頭及4字頭，台中站上每坪35萬元，南台灣的台南、高雄則仍約在2字頭。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，第三季受到房貸放貸緊縮的影響，市場交易明顯量縮，不過當景氣有所轉折變化時，房價統計反應不會那麼快，主要因為能夠成交的物件都是條件品質比較好的房屋，成為主要統計樣本的影響因素，對於信用管制政策打炒房的影響，未來還要觀察幾季。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

根據市調機構統計，近 5 年全台七都高價住宅交易坪數，發現縮水幅度最大的前 10 名行政區中，光台北市一地就囊括過半，但以縮水程度來看，面積縮小最多的竟落在新竹縣竹北市，其次爲台中西屯區，5 年來單位交易坪數縮小都超過 60 坪，顯示隨著房價狂飆，豪宅瘦身潮已成趨勢。

591 房屋交易網分析，高價住宅交易坪數縮水，關鍵當然與單價飆升有關，尤其過往可能是百坪左右的產品，價格才會跨過高價住宅門檻，如今只需一半不到的坪數就有可能達標，這也形成近年高價住宅大吹瘦身風的主因之一。

對比 2019 年，豪宅坪數又以新竹和台中縮水最明顯，一舉奪得榜上前 4 名，其中新竹竹北豪宅消風最多，5 年前可以買到 160 坪，今年只剩不到 100 坪，整整減少 67 坪，減幅同樣超過 60 坪的還有台中西屯，今年只剩 80 坪，主因在於兩地近年房價高漲，然而豪宅線仍維持 4 千萬，導致不少換屋型產品意外成為豪宅，造成高價住宅交易坪數明顯下滑。

值得一提的是，西屯豪宅過去集中在七期重劃區，近年則有水湳經貿園區加入戰局，在大量建商插旗推案下，帶動該區今年高價住宅交易量有近 500 筆，是今年全台豪宅交易最熱絡的區域。第三、四名為台中南屯與新竹東區，兩區同樣受到 3-4 房換屋產品容易突破 4 千萬門檻影響，造成豪宅交易坪數對比 5 年前縮減超過 30 坪，只是由於兩區高價住宅交易仍以中古屋市場占大宗，因此整體坪數變化不像竹北與西屯劇烈。

北市大安與北投區，高價住宅對比 5 年前減少約 30 坪，大安區因部分預售案規劃 1-2 房輕豪宅，今年高價住宅交易坪數僅 70 坪，榜上最小，不過成交量達百件，也顯示地段優越的小豪宅依舊能讓高資產族願意買單。而北投豪宅近年有北士科重劃區增加生力軍，不過由於新建案空間規劃都在百坪內，整體成交坪數反而變小。第七名高雄鼓山，豪宅 5 年內減少 28 坪，然而該區房價因相對其他區域親民，能買到的高價住宅坪數也最大，達 120 坪，其中預售豪宅案「御皇苑」，7 字頭成交不僅改寫該區房價天花板，同時登高雄豪宅王。

而北市內湖、士林、松山，5 年間高價住宅縮水幅度在 20 坪內，今年仍能買到百坪以上的豪宅空間，由於內湖、士林沒有豪宅新血加入，因此坪數變化較小。而松山區高價住宅坪數縮減最少，僅約 12 坪，受惠預售豪宅案「勤美璞真城仰」、「敦仰」仍有百坪以上規劃，且單價都站上 200 萬元，替北市豪宅 200 萬俱樂部再添新勢力。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】













 

雖然雙北地區房價高，但是千萬預算入主雙北地區，並非不可能！永慶房產集團根據實價登錄資料，統計台北市、新北市近一年房屋總價千萬元以下交易量前五名的行政區，並分析該區域中公寓及大樓的交易情形。台北市中山區精華地段套房千萬內可入主；淡水區則有機會千萬內買到3房大樓住宅。

總價千萬元入主台北市當然有機會！台北市中山區、萬華區、北投區、文山區和士林區，仍有總價千萬內的住宅交易紀錄。出乎意料的是地段精華的中山區千萬內大樓交易相當熱絡，平均總價800萬元內就能入主！永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，中山區位於台北市精華地段，無論交通、生活機能都相當優異。由於土地稀缺昂貴，該區的小坪數電梯大樓較為普遍，平均坪數約為10坪左右，也讓住宅總價相對較低，減輕購屋負擔，受到許多年輕單身族、小資族群歡迎。

若以坪數大小觀察，北投區千萬元以內的大樓和公寓，擁有相對較大的住宅坪數。陳金萍表示，由於北投區距離台北市中心稍遠，且屋齡普遍落在30年至40年，房價也顯得相對親民。在總價千萬元內的預算下，可以在該區找到比北市其他區域更為寬敞的公寓和大樓，多為坪數約20坪左右的2房至3房住宅，適合希望在北市內擁有更大居住空間的購屋族群。

在新北市，總價千萬以內在淡水區還有機會買到3房的大樓住宅。陳金萍分析，淡水區距離台北核心區較遠，房價相對親民，每坪均價約在2字頭。若願意以時間換取空間，在總價千萬以內可以購得將近30坪的大樓，有望規劃成3房住宅；且大樓屋齡也相對年輕，平均不到20年，以雙北來看算是相當經濟實惠，成為許多小家庭的熱門購屋首選。

另外，千萬內的預算在汐止區也有望買到3房的公寓。陳金萍表示，汐止區與南港區、內湖區相連，進入北市相當快速，房價也比台北市中心親民。總價千萬內的公寓和大樓平均坪數分別落於28坪和21坪左右，大致屬於2房至3房的住宅。大多數公寓距離機能較完善的地方稍遠，保有相對寧靜的居住環境；而大樓則多分布於機能相對成熟的區域，生活便利。有意於汐止置產的民眾，可以視自身居住需求挑選適合自己的住宅。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

新青安政策造成房市過熱，各家銀行貸款金額接近滿水位，讓政府憂心會不會引發次貸風暴。

根據金管會最新統計，今年9月建商的建築貸款融資餘額逾3.8兆元，消費者購屋貸款餘額超過10.8兆元，雙創歷史新高。然而，逾放比則續創歷史新低。9月建築貸款逾放餘額僅8.6億元，逾放比0.02%為史上最低。

購屋貸款逾放餘額67.5億元雖較上8月略增，但逾放比率仍為0.06%的歷史低點，顯示不論是建商還是一般消費者，現階段的貸款負擔能力都還不錯，使貸款違約狀況來到史上低檔。

逾放比創新低 房地產放款體質健康

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「逾放比」是指貸款列入催收或其他逾期放款的金額比率，可以反映出申貸戶繳款的不穩定程度。

自從2020年底央行信用管制以來，政府端出實價登錄2.0、房地合一2.0、平均地權條例修正、囤房稅2.0等政策為房市降溫。加上央行六度升息，整體融資成本提高。

她指出，外界原預期市場轉淡後，墊腳購屋的貸款族恐湧現一波斷頭潮。然而，從逾放比愈來愈低的結果來看，今年9月建築貸款逾放比，較2022年3月央行首度升息時的0.06%更低，購屋貸款逾放比0.06%，更是遠低於2007~2008年金融海嘯時期的1.5~1.62%，顯示房地產放款的體質趨向健康發展。

張旭嵐指出，建築貸款與購屋貸款的逾放比創新低，主要有三大原因。

1. 利率水準仍低。央行雖6度升息，但整體利率在歷史上依然是相對低水位，尚在可負擔範疇。

2. 市場買氣穩健。建商多採預售，今年前3季市況銷路旺營收好，少有無法還款的情況，因此建商無急售倒貨的壓力。今年房市買氣佳，若房貸戶遇上資金瓶頸，仍有機會順利出售，且股市走俏，房貸戶周轉資源多，也降低繳不出房貸的可能性。

3. 行庫精篩客戶。央行信用管制實施後，銀行不論對建商還是對一般消費者的放款，都趨向保守，嚴選負擔能力佳的優質客戶，降低貸款違約風險。

第七波打炒房後 逾放比保持低檔

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，央行第7波限貸9月下旬才實施，因此今年9月的數據還尚未反應相關效應。

但，即將交屋且資金有限的買家，若受限貸令影響解除買賣契約，也還不會進入房貸階段，後續也就不會衍生繳不出貸款的問題。第7波信用管制後的購屋貸款逾放比，應會持續在低檔徘徊。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

立法院預算中心指出，配合行政院健全房地產市場方案，財政部自2020年12月起陸續辦理「不動產交易及租賃所得專案查核計畫」，但最終經查獲需補徵稅款，或調整所得額的金額不低；其中，2023年個人需補徵的稅額即高達22.25億元；營利事業需調整所得額達63.83億元；房屋租賃補徵稅額近2.8億元；顯示相關逃漏稅仍嚴重，方案仍須加強辦理，以維賦稅公平。

為健全房市，財政部自2020年11月起分別推出「個人不動產相關所得專案查核作業計畫」、「營利事業不動產交易所得稅專案查核作業計畫」及「境外資金專法自由運用資金購置不動產及相關受益證券之查核作業計畫」；2021年8月起辦理「加強個人房屋租賃所得專案查核」。

立院預算中心指出，據財政部提供資料，「個人不動產相關所得專案查核作業計畫」目的是遏止短期投機炒作房地，加強查核個人舊制房屋、預售屋及適用個人房地合一稅交易案件。

經查核後需補徵件數及稅額分別自2020年12月實施第一年的2,484件及6.99億元，逐年增加至2023年的 9,963 件及 22.25 億元。

個人租賃所得查核內容則是加強查核個人房東將房屋出租予個人的租賃所得案件，實施期間2020年12 月至2021年12月，經查核須補徵件數1,085件、補徵稅款4,565 萬元。

對「營利事業不動產交易所得稅專案查核作業計畫」的稽查重點是防杜規避稅捐。依賦稅署提供資料，自2020年12 月實施起迄2023年底止，每年查核件數均為480件、經查核後各年度需調整所得額之金額分別為43.73億元、66.41 億元及 63.83 億元，需調整所得數額不低。

對持有多戶非自住房屋的查核重點，2021年針對持有10戶以上非自住住家用房屋者的租賃所得；2022年擴大到持有5戶以上。從查核結果得知，無論係針對持有10戶以上，或5戶以上個人房屋租賃查核之查獲率均逾5成。

其中持有10戶以上核獲1,007件、補徵稅額9,985萬元；持有5戶以上查獲3,961件、補徵稅額1億7,968萬元，凸顯逃漏報所得情況仍嚴重。

立院預算中心表示，合計上述加強查核方案，需補徵稅款或調整所得額之金額不低，其中不動產交易部分，2023年個人需補徵之稅額即高達22.25億元、營利事業需調整所得額達63.83億元；而針對個人持有 5 戶以上非自住住家用房屋之租賃所得，經查獲需補徵稅款案件的查獲率高達5成以上，凸顯恐仍多存有逃漏報所得情況，允宜加強辦理，以維賦稅公平及促進房地市場健全。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

台灣住宅老化情況愈發嚴峻，根據內政部住宅及不動產資訊網指出，全台屋齡30年以上的比例已達到51％；簡單來說，每2間房子就有一間屋齡30年以上，其中台北市老屋比例最高，占比竟接近72％。對此，知名房地產專家、投資客帥過頭預言，30年後的台北市恐怕會「萬華化」，屆時整個台北市將可能面臨遷都。

帥過頭現身節目《中午來開匯》分析台北房市，首先是許多蛋黃區，包括復興南路、光復南路附近都更速度相當緩慢，並直言30年後的全台北市可能將「萬華化」，變得又老又舊，「屆時大家就準備遷都，遷都到龜山島」。帥過頭說，央行祭出第7波信用管制措施，預售屋將成為新寵，而5樓以上的老公寓將不再搶手、不值錢，只因大家都不想爬樓梯。

打炒房部分，帥過頭說明，按照10月市況來看，房仲生意僅剩25％、代銷剩30％；因此認為12月央行不能再打炒房，原因在於10月至12月之間的房市買氣已下降，沒人想要買房。帥過頭最後喊話政府，打炒房時務必重視市場真實數據，再來與銀行、代銷業者加強溝通，避免政策上路後，造成市場過度衝擊、傷及無辜。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

被嘉義人形容是百年一遇的民族國小邊的都市更新案，今年八月動工銷售後實價登錄最高一坪出現51.3萬的價格，讓不少嘉義人驚嘆，其實不止這一處建案，還有另二處也出現實登一坪破50萬的價格，不輸台南高雄二地的房價，台積電效應讓嘉義經濟起飛，但也讓不少人離買房的距離越來越遠。

這是嘉義市民族國小西側，公辦都更第一期建案開工典禮，官方和民間合作開發基地，一千三百多坪要蓋234戶，而最近實價登錄出爐，讓不少嘉義人驚訝，因為位在十二樓50.1坪，實價登錄2782萬，扣掉車位換算等於一坪達51.3萬。

嘉義居民：「不便宜（不便宜） 對，（你想買嗎） 想啊，沒錢。」

嘉義居民：「別的地方都發展了，怎麼可能只剩我們嘉義沒發展，只是比人家慢一些，現在台積電來帶動，看有沒有快一點，你要買嗎，種田人買不起。」

老嘉義人沒想到房價會這樣高，其實嘉義市區不止這一處都更案，新榮路的建案其中12樓，約50坪實登2778萬，扣掉車位一坪51.4萬，另一處在日新街的建案，13樓70坪3280萬，扣掉車位每坪實登也有59.7萬，都是跳上一坪50萬，賣出高價有的是位在鬧區的優勢，有的原本就是高級住宅區，離台積電的預定廠區，約半小時的車程，不諱言台積電進駐嘉義和通膨的因素，推升了房價

房仲陳亮全：「那麼這裏的房價，之所以會衝到5字頭以上，除了台積電效應之外，消費者預期物價波動的漲幅，也是原因之一。」

嘉義縣市跟上這一波台積電熱潮，地方經濟發展良性起飛，城市發展也活絡了起來，但相對應的房價，也創下歷史新高，不輸給台南高雄，只是對於受薪階級離買屋的距離似乎也越來越遠。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

內政部公布最新全國購屋壓力指標，Q2全國房貸負擔率高達46%，創下歷史新高，首都台北的房貸負擔率更是驚人的70.69%，等於買了房子，家庭可支配所得有七成都在繳房貸。

另外東部的花蓮、傳統農業縣市南投、彰化房貸負擔率也都超過四成，全國只剩下基隆市的房價還在合理可負擔。

全向科技房產中心總監陳傑鳴，官方數據顯示，台灣房價「泡沫」嚴重，買了房子，全家逾七成收入都要用來繳房貸，這要怎麼活？現在不只民眾買房壓力爆表問題，房市更面臨泡沬破裂危機，難怪央行日前要出重手打炒房。

陳傑鳴表示，近年台灣房市在台商回流、低利率，營建成本增加以及漲價預期心理下，房價不斷攀高，與2019Q2相比，全國房價飆漲44%，不僅限於直轄市大漲，外縣市房價也都呈現飄漲的狀態。

而面對狂飆的房價，台灣民眾所得增長完全跟不上，由內政部發布台灣民眾的購屋負擔資料可發現，與2014Q2相較、短短10年，台灣家庭房貸負擔率就從35.35%，激增到如今的46.02%，大增超過10個百分點。

原先只有直轄市民眾買房壓力才有偏重情形，如今購屋壓力爆表的狀況已經遍及全國，離島、偏鄉都不例外。

陳傑鳴指出，面對房價不斷飆漲、高房價變成普遍的現象，可能在未來會衍伸兩大隱憂。

首先，人口集居的都會區可能發生買不起、租不起。一般民眾選擇居住地點時，會綜合行政資源、就業機會、就學所需、交通便利、醫療資源等方面綜合考量。在資源高度集中在都會區，民眾即便厭惡高房價，但最終依然無法離開這些地區。

而這樣的結果只會造成，買不起房的人越來越多，租屋市場也會因為需求旺盛而租金節節高漲，後續如果房價、租金繼續飆漲，民眾買不起的問題可能或擴大到連租都租不起。

第二、缺乏所得支撐，房價有泡沬破裂疑慮。房價上漲與維持，需要一定的支撐力道。目前雙北與新竹以外縣市，民眾收入普遍不高，以財政部先前公布的財政部綜合所得稅申報核定統計專冊內的數據就可發現，中南部縣市繳稅單位的平均年所得中位數都僅60~70萬之間。

而目前全台平均購屋總價超過1400萬，光是自備款2成，就要280萬，這金額中南部一般民眾可能就要不吃不喝約4~5年，而就算存夠自備款順利買房，高達1120萬的房貸，在目前房貸利率約2.3%下，即便使用30年本利平均攤還，每個月就要繳約4.3萬，這對年綜合所得60-70萬、平均每個月收入不到6萬的中南部民眾來說，買房等於幾乎沒多餘錢可活，未來只能靠更長年期的房貸方案才能把房價撐住。

陳傑鳴表示，房價不可能無限制上漲，近年雖有台商回流、科技大廠設廠等議題，但這些美好的願景都需要時間才能實現，如今所得還沒明顯提升下，房價卻出現大漲，一旦房市反轉，房價高檔買房者就可能面臨斷頭殺出風險。

住宅市場交易旺，今年建商展開強勁的購地動能，據統計今年第一季至第三季土地市場累計交易量站上千億元大關，已超越去年全年交易額。但隨著9月央行加強信用管制措施、市場資金緊縮，房市買氣趨冷、建商購地態度轉向觀望，預期第四季土地市場交易成長趨緩，而商用不動產表現主要與產業需求及經濟表現相關，因此對商用市場衝擊則相對較小。

據信義全球資產公司統計，2024年上市櫃法人前三季土地市場交易量推升至1344億元，較去年同期成長234％，刷新近四年來新高紀錄，品牌建商進場獵地，以亞昕最為積極，在前三季已斥資108億元於新北、台中買地；企業也加大力道布局商用土地，包括緯創資通、緯穎科技、汎德永業等，在今年都有購地記錄。

建商加大力道布局土地原料，展現出對住宅市場信心滿滿。回顧今年房市走勢，1月至8月全台買賣移轉棟數達24萬棟，較去年同期增幅26％，但隨著銀行貸款接近滿水位，市場陸續傳出排隊撥款、貸款審核期拉長、房貸利率飆升等，加上央行祭出第七波選擇性信用管制措施，市場購屋氛圍進入急凍。

預期第四季住宅市場交易降溫，建商購地腳步也進入「中場休息」。由於融資額度緊縮，建商資金斷鏈風險增加，住宅推案量會先暫緩觀望；上半年各大建商都有陸續購地充實庫存，第四季建商購地評估態度會趨於嚴謹，土地市場交易量將減緩。

購地策略轉向，商用土地成為開發商下一波布局重點。9月時市場出現一筆百億元交易大案，為台灣人壽以137.5億元取得桃園航空城計畫優先產業專用區57290坪土地，未來將規畫開發體育設施、商辦大樓、物流中心等，顯見開發商布局逐漸轉向這類可開發辦公大樓、商場等商業設施的大型商用土地。

限貸風波及選擇性信用管制措施實施，加深市場觀望氣氛，但危老都更、企業興建廠辦等資金需求不受影響，因此對商用不動產交易未造成直接性的衝擊，且今年出口穩健、內需消費增溫，產業投資信心強勁，半導體、AI相關、資通訊等企業持續有增設產線、擴充廠房需求，第四季工業不動產、辦公室等商用產品交易量仍大有可為。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】