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竹東二重生活圈受惠於政府推動桃竹苗大矽谷計劃園區三期，加上地理位置位處新竹市關埔和竹東鎮之間、鄰近工研院，昌益超過4,000戶的大型造鎮形成自成一格的新興商圈，而房價水準約僅關埔的6成左右，吸引不少竹科首購客進駐。

永慶不動產新竹科園加盟店、新竹星都滙加盟店協理陳紹慶表示，關埔和竹北高鐵都是大新竹地區房價最高的區域，關埔目前屋齡較新的大樓行情普遍來到7、8字頭，新案開價9字頭，二年前在關埔買「二房2,000萬元、三房3,000萬元、四房4,000萬元」成為最基本門檻。

相較下竹東二重生活圈距竹科園區約7公里，平時以中興路、去年通車的東科路，進入園區車程約15分鐘，而近十年來昌益機構在二重的系列造鎮，陸續興建超過4,000戶的社區，包括「環球市」、「環宇市」、「星都心」、「星都滙」等社區，屋齡較新的「星都滙」行情約5字頭，較舊大樓則約4字頭。

由於房價與關埔有不小落差，該造鎮使用分區雖為科技商務服務專用區、登記為辦公室，不過只要有設籍及居住事實，在稅費與貸款與一般住宅無異，因此吸引不少預算有限的首購族。

陳紹慶表示，竹科客購屋通常以關埔為首選，其次則會選擇房價較低的二重，及頭份、竹南。二重生活圈的發展有點類似早期的關埔，現階段生活機能除了藉助東西兩側的竹東市區及新竹市關埔之外，由於近年來入住人口增加，各類商家陸續進駐，也帶動生活機能成熟。

建商造鎮也同時規劃公園、停車場等，加上入住居民多為30多歲年輕族群，學區二重國小今年也成為額滿學校，二重生活圈經過近年發展，加上年輕、均質的人口結構，成為了年輕、有活力的新商圈。

陳紹慶表示，近期因為房貸緊縮，加上央行信用管制，看屋量、交易量有明顯的下滑，多數買方都會遇到申貸、審核要排隊的情形，交屋時程也往後延，銀行貸款只剩首購族較寬鬆，申貸較沒問題，目前部分賣方也願意微幅降價求售，過去普遍期望在實價行情以上，目前也願意接受在實價左右就願意出售。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

住宅大樓公設比，攸關民眾購買的房價中，每坪有多少不在自家屋內比重，住展統計，今年前三季公開的雙北市新成屋、預售屋建案（統計華廈、大樓建築）平均公設比，台北市為35.4％，新北市則為34.2％，與去年維持平盤，反映出市場接受度，建商規畫也有所顧及。

公設比來到40％以上的個案較為零星，住展發言人陳炳辰指出，高公設問題常發生百坪以下小基地建案，因興建出戶數較少，難以分攤公設，且室內空間局促，車位空間也不足，或只有機械車位，加上每戶管理費較高，令購屋民眾對高公設比相當敏感。

由於買方對公設比一定的在意程度，今年順利結案者，台北市有超過七成比例的公設比在35％內，新北市更達八成，如台北市萬華區的「大理ONE」、內湖區的「國泰承真」公設比都僅為30％，新北市新莊區的「國泰‧旭」與樹林區的「舜記福砌」也不到33％。

公設比低於35％的大本營，雙北市分別以台北市的中山區、中正區，與新北市三重區、林口區與板橋區為主，推案數各區在9至14案，除了皆為房市熱區因素外，新北市三區都有重劃區土地可利用，台北市兩區則因不乏都更案，土地較大，也得考量地主戶意見，公設比受控。

值得注意的是，雙北市在市場上還有稀有新案的公設比不到30％，比方說今年在台北市信義區，與新北市土城區、鶯歌區等地可見身影，部分建商也期望壓低公設吸引買氣，但出於逃生消防等設施已占去一定公設比例，有時刻意規畫，犧牲車位、電梯等公設使用便利性與舒適度，倒不見得以低為貴。

實坪制度未臻完善，不過高房價下的公設比高低受買方重視，加上年底房市不算穩定，後續上場案僅台北市松山區、大同區、新北市淡水區有個案來到38％的公設比，其餘大多沒有偏低、過高情勢。另在新北市新店區、五股區則還有30－33％黃金公設比例新案，或可期待買盤認同。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

▲商辦雖可入籍，但若改成住家使用，將違反都市計劃法規。（資料照）

商辦大樓能買來當住家使用嗎？近日有民眾詢問如果購買商辦大樓，可不可以改作自住房屋使用來節稅？台中市地方稅務局表示，自住房屋的條件之一是必須設有戶籍，商辦大樓雖可遷入戶籍，但若作為住宅使用，可能違反都市計劃法規，最高可能處30萬罰鍰，並勒令停用，提醒民眾注意，以免因小失大。

地稅局表示，民眾買房時應留意房地使用的管制規定，建議要購買住商混合大樓前，務必先調閱建物謄本，謄本用途應為「住商」或「住宅」。假如登記用途為「店舖」、「一般事務所」或「辦公室」就不是供作一般住宅使用。

地稅局提醒，因商業宅或工業宅價格一般低於周邊房價，如改作其他使用，可能會有違反都市計畫法規定的問題，呼籲民眾購屋或承租時要小心謹慎。

依房屋稅條例規定，房屋稅是以房屋價值與實際使用情形按所適用稅率課徵，民眾購入此類房地作自用住宅使用，雖依稅法仍可向地方稅稽徵機關申請自用住家用優惠稅率課徵房屋稅，但須承受被檢舉取締及依都市計畫法第79條規定處以6至30萬元罰鍰，且勒令停止使用之風險，不可不慎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

國發會日前公布最新人口推估，2070年台灣人口將只剩1497萬人，加上中央銀行一連串的房市管制措施，外界擔憂台灣將步上日本後塵，房市會出現泡沫，不過，學者專家今天(25日)指出，人口雖然老化，但民眾對於更高品質的居住環境還是有需求，且這些產品的供給並不多，短期內房價恐難改善。

國發會日前公布最新人口推估，預估未來台灣總人口將從2024年的2340萬人，減少至2070年的1497萬人，減少844萬人，那麽人口減少，買房需求是否會降低，房價未來會下跌嗎？

中華經濟研究院院長連賢明指出，韓國、香港、新加坡都面臨房價不斷飆漲，但隨著人口老化，房價也都沒有下來，原因有兩部分，一是需求，人口雖然老化，但房屋需求並沒有掉下來；二是台灣財富其實比很多人想像的多，也推升房價，因為亞洲人的觀念是「有土斯有財」，就是要買房。

連賢明提到，日本郊區房價下來，但都會區沒有，台灣則相反，除了六都以外，鄉下的房價也起來，特別是台積電去哪、哪邊房價就起來。但房價會不會持續創高、有沒有可能改善，這是相當複雜的問題；他指出，房價高漲不是短期可以解決的問題，是長期、要靠中藥調理的問題。

中經院副院長王健全也擔憂，目前房價所得比已超過20倍，一個年輕人要20年不吃不喝才能買得起房子，下一代年輕人只能「躺平」。他說：『(原音)下一代年輕人只有兩種，但都一樣躺平，一個是有好的爸媽，就當包租公，可以躺平，沒有好的爸媽的，一樣躺平，因為一輩子都買不起房子。嚴長壽講得很好，我們這一代人沒有為年輕人設計一個發光發熱的舞台，我們的離去是不道德的。』

中央大學經濟系教授姚睿則指出，若要抑制房價，應該從供給面來做，讓都更、危老改建速度加快。她指出，新建屋的防震係數、安全係數、建材品質、公共設施完備，與「老屋」不是同一個產品，經濟成長過程中，民眾會追求高水平生活素質，包括居住環境、居住建材品質，所以換屋需求是高的、都會區很多人是想從沒有電梯、沒有公設的房子去換成新的建築物，所以需求很高、供給卻有限，自然房價會高。

她認為，現在新成屋越蓋越豪華、越完備，但也許一般人不需要，政府若能夠蓋一些平價的社會住宅，就能相對和緩房價的飆漲。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

中央銀行今（10/25）公布今年9月消費者貸款暨建築貸款餘額，購置住宅貸款餘額10.86兆餘元，年增率11.26%，續創新高，顯示房市熱度未減；而建築貸款餘額為3.49兆元，年增率5.67%，則創下2023年11月以來的低點。官員表示，第七波選擇性信用管制9月20日上路，政策還需要時間發酵，效果會更明顯。

央行官員分析，9月的購置住宅貸款餘額10兆8599億元，較8月增加約1112億元、年增率11.26%，再刷新紀錄，創下2006年4月以來、17年來新高，貸款餘額不僅連續10個月破10兆元，且年增率連續兩個月超過11%。

不過，官員指出，新青安房貸的占比為10.44%，相較8月的10.17%，並沒有太明顯的增幅，在財政部祭出新青安房貸一生一次，以及銀行對申請進行嚴格審核後，9月房貸餘額增幅不是太高，央行第七波選擇性信用管制甫推出不久，需要一段時間觀察。

至於象徵建商信心指標的「建築貸款餘額」有微幅增加，餘額為3兆4915億元、月增319億元，年增率5.67%，為2023年11月以來的高點。官員分析，年增率受到基期較低影響，但以變動量來看，月增金額相較8月幾乎腰斬快一半，從長期趨勢來看，年增率逐年下降，顯示建商或開發商傾向審慎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

▲立院三讀通過「都市更新條例」第65條修正法案，將擴大適用原建築容積更新重建對象，提預計全國有約27萬戶受惠。（資料照）

立法院今（25）日三讀通過「都市更新條例」第65條修正法案，將擴大適用原建築容積更新重建對象，提高建築物所有權人參與都市更新的意願，預計全國將有8,216棟、6層樓以上合法建築物約27萬戶受惠。

內政部長劉世芳表示，此次修法主要考量實施容積管制前的建築容積多大於管制後的法定容積，且此類建築多為921大地震前建造，就現今建築法規標準而言，恐有耐震不足的疑慮。

為維護民眾居住安全品質及易於更新整合，修法擴大適用原建築容積更新重建對象，從現行針對實施容積管制前已興建完成的合法建築物，放寬至實施容積管制前已掛號申請建造執照的建築基地。

此外，為確保符合前項條件民眾的權益，這次修法也明定條例修正實施前，已擬訂都市更新事業計畫送地方政府審議的案件，亦得適用原建築容積計算。

劉世芳強調，台灣歷經多次地震災害，居住安全攸關國人生命財產保障，因此都市更新工作必須持續推動，內政部將持續結合中央部會、地方政府及民間力量，精進各項政策，具體落實都市更新。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

個人交易2016年1月1日以後取得的房地，短期交易將被課予重稅，但財政部南區國稅局表示，因繼承而取得的房地，對受遺贈人而言，取得的時點非人為所能控制，已放寬「連續繼承」而取得的房地，得將連續「各次」被繼承人的持有期間合併計算。

南區國稅局表示，因繼承而取得的房地，對繼承人而言，取得的時間點不是人為可以控制的。假若繼承人有照顧遺屬或繳納遺產稅等需求，須於短期內將該房地出售，因持有期間較短而適用較高稅率，未盡合理。

因此，財政部已在2023年11月2日發布解釋，放寬將連續「各次」繼承的被繼承人持有期間合併計算，以利適用較低稅率，或享有課稅所得400萬元內免稅、超過部分適用10%稅率的自住優惠，以兼顧情理並保障繼承人權益。

舉例來說，納稅義務人甲君之母於1996年購入A房地，甲母於2018年過世後，由甲父繼承A房地；之後甲父於2022年3月過世，由甲君繼承A房地，並於2024年2月出售，依前述法令規定，於計算甲君房地合一所得稅持有期間時，得併計甲母與甲父之持有期間，經計算持有期間合計已超過10年，得適用稅率15%。

南區國稅局提醒，個人出售因繼承或受遺贈取得之房地，適用房地合一所得稅規定者，不論獲利或虧損，都應在房地完成所有權移轉登記日之次日起30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向戶籍地所屬稽徵機關辦理申報。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市血流成河要來了？近期「金龍海嘯」席捲房市，各大房仲業的9月買賣交易數據都呈現急凍，不少觀望民眾預期，央行打炒房讓很多屋主著急、賣不掉，應是砍價買房的好時機。對此，全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，近期房市買氣急縮、營建股倒一片，但買氣沒「冷個半年以上」，屋主急售、賠售機會並不大，目前普遍都是「降開價」，屋主把原先賣天價的期望，配合市況做調整，房價根本沒降，即便出現賠售資訊，僅限於零星個案。

陳傑鳴指出，即便市場從7月起傳出銀行限貸，央行在9月祭出市場最強的房市管制措施，引發市場嘩然，讓不少人期待房市即將血流成河，實際上，觀察房市兩大供需現象可知，崩盤沒那麼快。首先，房市買氣沒想像中的差，儘管限貸、打炒房讓市場風聲鶴唳，但8月的六都建物買賣移轉棟數僅萎縮7.6%，年增率達21.4%，而9月交易量持續月減8.8%，年增仍有6.4%，房市只是從過熱回歸平穩，看屋買房者多，房市維持一定熱度，房價很難快速下跌。

其次是房市賣壓不增反降。陳傑鳴分析， 打炒房之後，預期將湧現拋售潮，但受到預售屋禁止換約轉售、中古屋主反應較慢，或認為目前不是售屋時機的影響，根據樂居資料顯示，今年10月二手屋待售存量僅6萬5290戶，是2017年3月以來新低，不僅無大舉賣壓，待量售還連續想個月下滑，不論是否為政策影響的閉鎖期，沒賣壓、沒拋售潮，房價很難下跌。

陳傑鳴說，央行打炒房措施寄出後，因擴大管制區、加強限貸等作法，確實讓市場陷入恐慌與緊張，但近年台商持續回流投資，造成資金在房市流竄，且低利率與通膨買房保值等利多匯聚，民眾買房意願並不低，況且，央行打炒房政策對「首購族」和現金買房者並無影響，估計房市有一定的買氣支撐，軟著陸機會大。

他認為，這波買氣下滑只是讓過熱房市出現降溫，「價格漲勢大幅趨緩」是必然的結果，房價出現大幅崩跌，以目前市況看來，短期內仍無可能性，要等房市量縮半年以上，屋主才可能出現比較明顯的降價。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市上半年不動產市場呈現「建照冷、使照熱」態勢。台北市主計處今（23）日公布最新統計，北市今年1至8月建照核發數量166件，年減6.7％，不過使照核發129件，年增18.4％，總樓地板面積更年增52.17萬平方公尺，增幅達50％。在央行打炒房政策氛圍下，房市前景不明，建照、使照一冷一熱，未來市場是否能順利去化，需待時間觀察。

建照量減少6.7％ 總面積減幅13％

建照數量反映建商對區域發展的評估及未來推案量，是不動產市場重要的信心指標。台北市都發局統計，累計今年前8月北市核發建照數量166件，較去年同期減少12件、年減6.7％；總棟數233棟，較去年同期減少10棟，年減約4％；總樓地板面積則為217.5萬平方公尺，較去年同期減少33.5萬平方公尺，減幅13.3％。

住宿類建照量 占比高達6成2

觀察建照用途，以住宿類為大宗，共計134萬平方公尺，占比達61.6％，其次為辦公、服務類44萬平方公尺，占比約20％。進一步比較2019年至2024年，近5年來的建照用途變動情形，住宿類在2019至2021年間占比均逾5成，2022年出現大幅衰退，當年度住宿類占比僅30.7％，後續隨房市逐漸升溫，2023年回升至49.3％，今年前8月更來到61.6％。

使照量增加18％ 總面積增幅逾5成

使照數量代表已完工建築物的供給量，也是房地產景氣指標之一。相較建照數量下滑，使照相對熱，統計今年前8月北市核發使照共129件、棟數156棟，分別較去年同期增加20件、17棟，增幅為18.4％、12.2％；尤其在總樓地板面積部分，增加幅度更是顯著，前8月使照總樓地板面積為154.93萬平方公尺，與去年同期相比，增加52.17萬平方公尺，增幅50.77％．

此外，違章拆除或都市更新前，應申請拆除執照，1月至8月北市拆除執照核發共64件、棟數313棟及總樓地板面積24.5萬平方公尺，分別較去年同期減少27件、102棟及6.7萬平方公尺，減幅分別為29.67％、24.58％及21.49％。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2024年已邁入第四季，結算前三季不動產市場表現，商用不動產在自用需求撐住市場買氣下繳出漂亮成績單，土地市場跟住宅市場在銀行限貸令及央行信用管制出台前，購屋市場買氣熱絡帶動建商對於房市信心滿滿；然而在貸款限制等政策出來後，市場買氣銳減，交易數據在第四季將會有較明顯的反應。

此時市場氛圍受到政策壓抑，想挑選物件擇優入場，除了既有的區位、交通及周邊環境等基礎條件外，開發商要如何打造出更具有韌性的不動產取得投資人青睞？高力國際董事總經理劉學龍表示，未來的不動產應具備基本「五力」，也就是建築永續力、災害應變力、管理服務力、科技創新力以及健康舒適力，若將每一次的天災都視為對不動產的體檢，那麼從源頭開始就增強自身的抵抗力來打造一個具有韌性的不動產，才是最根本治源的方法。

高力國際研究部資深董事梁儀盈認為，產業的剛性需求、充沛的市場資金流入不動產市場，以及政策美意等三把火，助攻了台灣這幾年不動產投資熱潮。觀察這些投資趨勢可以分成兩種，一種是鎖定科技產業的概念區，今年前三季在半導體產業領軍下，南二都的廠房成交金額就高達405億元，已經佔了全台商用不動產整體交易額的28%；前三季台南市及高雄市的土地交易額合計達481億元，也占全台土地交易的28%。

另一個投資重點議題便是軌道經濟持續發酵，磁吸效應持續擴大，西部走廊從台北市到高雄市陸續有公部門大型招標案登場，包括高雄、嘉義、新竹、桃園的高鐵產專區都成功招商，陸續打造站區複合商業新地標。

隨著新青安房貸在2023年8月上路，以及科技產業及AI議題助攻下，建商看好剛性需求更積極搶進產業聚落區域儲備土地庫存，2024年前三季的全台土地交易大增至1,721億元，不過第四季開始，市場受到央行的第七波信用管制及銀行法72-2條的貸款限制，可以預見政策效應顯現，影響買賣決策時程，交易動能將趨緩。

觀察未來五年釋出的供給量，全台「住宅」建物開工核發量體在2022年達到歷史高點的628萬坪，2023年也有535萬坪；而在科技業領軍帶動擴張投資下，全台「工業/倉儲類及辦公服務類」的建物開工核發量體，合計在2023年也來到歷史高點的292萬坪，不論住宅或商用不動產新增供給都持續釋出。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】