屏東市廠房,屏東市廠房買賣,屏東市廠房出租

央行第七波打炒房政策一出，房地產市場個案成交及來客數大降，房市觀望氣氛濃厚，另外，限貸令是否使得建商原先預期要交屋入帳的個案產生變數，也讓市場擔憂，營建股連日來肅殺之氣未消，今(23)日頹勢持續，新潤(6186)、富旺(6219)、欣巴巴(9906)、聯上(4113)等19檔曾躺平跌停；截至發稿，上市櫃營建指數跌幅超過3%、6%。

台北市不動產代銷公會指出，央行政策有助房市更健康，不過，土地成本營造成本居高不下、缺工缺料始終無法舒解，恐難期望房價下跌。這次政策尤其應避免首購及換屋族群在預售屋交屋時，無法快速籌措資金而面臨違約風險，或與中央銀行實施該信用管制的初衷相悖。台北市不動產代銷公會期待，央行能及時給與補救措施以免影響正常購屋者權益。

房市專家李同榮指出，這波房市甩尾起源於去年8月選舉產物「新青安」之亂，造成剛需市場搶購風暴，進而變成搶貸風暴，在過去一年中七萬戶新青安專案中就已經讓約兩萬戶投資客或未量力而為貪圖獲利的小白提早上車，5年寬限期如同小白們的安非它命，只要籌足自備款，就能以原付的租金就足夠在5年內繳納寬限期的利息支出，這些假性需求問題不解，炒作的火苗永遠存在。

李同榮說，央行從2021年到現在一共祭出七波限貸打房政策，無效的藥方總是在藥效未產生之前，就先引起不良的副作用而傷及無辜，包括換屋者無辜先中槍，買預售難交屋的糾紛將會層出不窮、中小建商將面臨求貸無門困境等等。他呼籲，防堵政策解決不了房市炒作亂象，只有終結新青安政策引發的投機炒作，才能防止炒作，真正斬草除根。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

受高房價壓力與家庭型態轉變影響，台灣主要都會區的小宅化越來越顯著。永慶房產集團根據實價登錄資料，盤點近一年全國、七都25坪以下的房屋占比，發現全國小宅占比已突破二成，其中台北市更是驚人，小宅占比達36％。若再細看七都小宅交易最熱絡的行政區排名，桃園市中壢區奪七都之首，而新北市共有5個行政區入榜，小宅買氣旺盛。

全國小宅交易占比逾二成！ 台北平均每三件交易就有一件小宅



從全國與七都25坪以下房屋占總交易件數來看，全國近一年總交易件數共114,318件，其中25坪以下小宅占比為23.9％；若再細觀到七都，雙北市的小宅交易占比超過全國水準，台北市以36.1％居首，新北市以28.2％緊追在後，台中市為22.9％，高雄市為22.4％，台南市為20.1％，桃園市為20.0％，新竹縣市為15.9％。除新竹外，其餘六都小宅占比皆已突破2成，小宅產品逐漸在住宅市場擁有一席之地。



台北市近一年25坪以下房屋占比高達36.1％，相當於每三件交易就有一件小宅。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市房價居高不下，使不少購屋族群在預算有限下，選擇坪數較小、總價較低的房屋，房貸負擔也相對輕鬆。此外，台北市也有許多北上就業、就學的族群，擁有龐大的租屋需求，因此，親民實惠的小宅在租賃市場頗受投資、置產族群的喜愛。



中壢區為七都小宅最熱銷的行政區！ 新北市5行政區入榜最狂



若從七都近一年小宅熱門交易行政區來看，中壢區以967件奪七都之冠。陳金萍指出，中壢區因坐擁機場捷運、青埔高鐵站、中壢火車站等地利優勢，再加上當地居住人口眾多及工作機會多，長年房市需求穩定。而且，當地有許多小坪數的物件可供選擇，讓不少首購自住、置產投資買盤駐足。



而新北市共5個行政區入榜為七都之最。陳金萍分析，新北市與台北市相連，各方面皆有著密不可分的依存關係，緊密的交通路網更是拉近了兩地距離。而且，近年來新北重劃區議題不斷，其中擁有大面積重劃區的板橋、三重、淡水、新莊等地區，皆規劃不少小宅產品，加上環狀線等交通機能逐步完備，使新北小宅交易更為熱絡。與台北小宅相比，新北小宅又具備價格相對親民的優勢，因此，磁吸了不少北市剛性需求轉移至新北落地生根，推升當地房市交易動能。

央行祭出限貸令，購屋族鬧錢荒，除了賣股換現金，也不少人試著要尋求信貸補缺口。觀察聯徵中心2024年4月最新信貸資料，目前有170萬人背信貸，借款金額高達1.2兆，其中男性申貸者的占比高達58.4％，女性則為41.6％。進一步觀察借款人的利率，30歲以下小資族借信貸，利率最高，男性8.36％，女性8.9％，而隨著年齡增加，利率越低，其中以60歲以上男性5.33％，顯示工作年資及金融往來經歷越豐富者，申辦信貸條件越好。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，信貸屬於無擔保品債務，收入越高，信用額度和條件越好，一般來說，年齡較長的男性，社會經驗較豐富，償款能力較高，因此借款條件也較女性好；而初入社會的年輕人薪資偏低，也較少本薪以外的業外收入，因此風險偏高，借款額度利率都不如資深工作者。



金融機構評估信貸額度的原則，通常是不可超過平均月收入的22倍，且總額度還包括信用卡、學貸或其他如信貸，舉例來說，如果薪水加獎金年收約60萬，平均月收入5萬元，信貸額度最高不會超過110萬元，且銀行還會合併考量房貸等負債金額，月負債比也得小於70％，總資產負債比小於60％，因此想要貸好貸滿的難度頗高。



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，信用貸款為消費性貸款，與購屋的自用住宅貸款目的不同，因此信貸的資金本就不應投入房市；且央行本次打炒房也特別強調，「另以其他名目，額外增加貸款金額」是不被允許的，所以就算是用定存單質借、增提擔保品等各種方式融資，這些資金通通不能錢進房市，倘若違規遭查獲，貸款恐怕將被追回。



第一建經研究中心副理張菱育表示，近期剛要交屋的民眾，若因申貸寬限期被取消，或是因原本名下本來就有房，而少一成貸款，加上後續的裝潢花費，顯得資金窘迫，因此部分民眾會想藉由信貸週轉，但部分行庫提供所謂的低利率信貸方案，僅前期適用低利，中後期的利率仍偏高，因此想以信貸補資金缺口的購屋者，務必謹慎檢視各樣貸款方案。除了信貸或親友借款周轉之外，部分資金豐沛的大建商，可能會提出「公司貸」的額度，來補不足的成數，不過都只是短期應急之道，提醒近期購屋的民眾應重新核算財務分配，避免貸款不足影響交屋。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

為維護居住正義，政府積極推動社宅、包租代管及租金補貼政策，在野黨立委近日質疑，中央加碼租金補貼，使明年租補預算創歷史新高，是嚴重的資源錯置，更批評租金補貼僅補助到房東，並未實際幫助租屋族。內政部國土管理署今（23）日澄清，租金補貼政策確實有效減輕申領者4至5成的居住負擔，強調租金補貼政策絕非大撒幣。

租金補貼 減輕4至5成房租負擔

國土署表示，中央自2022年起開辦300億元中央擴大租金補貼專案，截至今（2024）年8月底止，核定補貼戶數已從2022年核准27.8萬戶，到現今申請受理案件數超過80萬戶，核定件數成長至62.8萬餘戶，顯示「百萬租屋家庭政策」確實達到照顧及支持租屋族的效益。

國土署進一步指出，根據2023至2024年度租金補貼滿意度調查，民眾對於租金補貼政策的滿意度高達7成，青年族群滿意度占多數；另經內政部分析，「非六都」的縣市減輕負擔占51％，「六都」直轄市為46％，接受租金補貼者實際減輕居住負擔4至5成。

租補資訊 掌握市場租金行情

此外，透過300億元中央擴大租金補貼專案，內政部掌握市場上大量有效租約資訊，今年8月公布全國大專院校周邊、各行政區的實際租金統計資料，讓民眾得到市場租金價格的資訊，以便作為選擇合理房租負擔的參考，未來也將定期統計公布，有助穩定租屋市場租金價格，逐步打破租屋黑市。

使用消保法 不得限制房客申請

再者，透過修正《租賃條例》及定型化契約規定，明定租賃契約全面適用《消保法》保障，規定房東不得限制房客申請租金補貼，並自今年8月起，委託法扶基金會提供租屋民眾免費租屋糾紛法律電話諮詢，進一步落實租屋民眾權益保障。

租金補貼累積相當成效 非大撒幣

國土署說明，考量年輕族群因為職業生涯規劃，凡是居住在國內任一縣市，皆可申請租金補貼，實質減輕居住負擔，絕非補助房東，強調租金補貼政策已累積相當成果，且務實考量租屋族的居住需求，因此明（2025）年將擴大辦理，聲明租金補貼政策絕非大撒幣；並強調直接興建社宅及包租代管8年各達到25萬戶的目標也會如期、如數達成。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

央行祭出第七波選擇性信用管制，購屋族鬧錢荒，不少人賣股換現金，或試著尋求信貸補缺口，觀察聯徵中心今年4月最新信貸資料，有170萬人背信貸，借款金額高達1.2兆，其中男性占比高達58.4%，女性為41.6%；觀察借款利率，30歲以下小資族借信貸的利率最高，男性8.36%、女性8.9%，隨著年齡增加，利率越低，其中60歲以上男性利率5.33%，顯示工作年資及金融往來經歷越豐富者，申辦信貸條件越好。

信貸屬無擔保品債務，收入越高，信用額度和條件越好，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，一般來說，年齡較長的男性，社會經驗較豐富，償款能力較高，借款條件也較女性好；而初入社會的年輕人薪資偏低，也較少本薪以外的業外收入，被評估風險偏高，借款額度利率都不如資深工作者。

金融機構評估信貸額度的原則，通常不可超過平均月收入的22倍，且總額度包括信用卡、學貸或其他如信貸。舉例，如果薪水加獎金年收約60萬，平均月收入5萬元，信貸額度最高不會超過110萬元，且銀行會合併考量房貸等負債金額，月負債比也得小於70%，總資產負債比小於60%，因此，想要貸好貸滿的難度頗高。

不過，趨勢中心資深經理陳定中指出，信用貸款為消費性貸款，與購屋的自用住宅貸款目的不同，所以信貸資金本不應投入房市；且央行本次打炒房也特別強調，「另以其他名目，額外增加貸款金額」是不被允許，所以，就算是用定存單質借、增提擔保品等各種方式融資，這些資金通通不能錢進房市，倘若違規遭查獲，貸款恐怕將被追回。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，近期剛要交屋的民眾，若因申貸寬限期被取消，或因原本名下就有房，而少1成貸款，加上後續的裝潢花費，顯得資金窘迫，部分民眾會想藉信貸週轉，但部分行庫提供所謂的低利率信貸方案，僅前期適用低利，中後期的利率仍偏高，想以信貸補資金缺口的購屋者，務必謹慎檢視各樣貸款方案。

張菱育說，除了信貸或親友借款周轉之外，部分資金豐沛的大建商，可能會提出「公司貸」的額度，來補不足的成數，不過，都只是短期應急之道，提醒購屋民眾應重新核算財務分配，避免貸款不足影響交屋。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

央行近期祭出第7波更嚴厲的打房政策，總裁楊金龍更是放話「要給投機客一個教訓」，幾乎所有房地產業的從業人員都逃不過這次波及，私下開始不斷討論該不該轉職。馨傳不動產智庫執行長何世昌透露，在這次央行重拳打炒房之下，唯一只有1種業者受惠。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，以前曾有一句半開玩笑、半寫實的話是這麼說，「政府打房，錢要流向哪裡？買股票、買債券、買黃金、買基金。賺到錢之後要幹嘛？買房。」

但在這次央行第7波嚴厲的打房政策下，最近這幾天，LINE群組裡有仲介熱烈討論該不該轉職的話題。

他認為，其實沒必要那麼沮喪，因為這波打下來受到影響的不只有仲介，幾乎所有房地產從業人員都被波及，中古屋、新建案全都中槍，唯一受惠的應該只有法拍業者。

仲介位於「金龍」海嘯第一排，代銷在第二排，剩下的在第三排。但不管在第幾排，通通都被沖進海裡面，強者才能成功游上岸並存活下來。

何世昌指出，從現在到明年初，房市價格可能不會大幅下滑，買賣雙方拉鋸越更為劇烈，中古屋和預售屋交易量必然驟減；其中，預售屋市場將從過去的百花齊放轉變為個案崢嶸的時代。

這是因為市場的基本需求仍在，規劃用心的建案、誠心待客的業者仍會受到消費者信任和青睞。

而房市景氣如同四季遞嬗一般，春天遲早會回來，只是時間早晚而已，他強調房仲與代銷都有辛苦與專業的一面，尊重彼此的專業，並在春天來到之前，「我們唯一要做的事，就是活下去」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

新北市最新官方房市統計數據出爐！新北市地政局公布今（2024）年Q2住宅價格指數，全市住宅價格指數、大樓、公寓、新成屋、重劃區及捷運沿線指數均呈現微漲趨勢，8大次分區漲跌互見，其中，淡水區房價漲幅最為突出。

新北市2024年4月至6月的全市住宅價格指數分別為117.87、118.9、120.32，月漲幅介於0.87%至1.2%之間；此外，大樓及公寓指數相較上季，也呈現微漲趨勢。

淡水區 住宅指數年漲最多

8大次分區、觀察板橋土城、中和永和、三重蘆洲、新莊、新店、樹林三峽鶯歌、汐止及淡水等8大次分區，住宅指數各有漲跌，4月至6月的變動率落在-1.12％至4.27%之間，年變動率約0.53%至11.35%。其中，淡水區房價漲幅最大，4月至6月年增分別為3.61％、8.3％及11.35％。而板橋土城雖在4月呈-0.75％、中永和在5月為-1.12％，不過後續也都回復上漲態勢。

地政局分析，新北市各區域住宅市場價格微漲，主因為市府持續推動重大公共建設，生活機能完善，剛性需求有效支撐區域房市。

新成屋、重劃區 房價微漲

新成屋房價也呈現微漲，新成屋指數Q2為116.63，季增1.77%、年增2.28％。地政局表示，受整體原物料及工資上漲，通貨膨脹預期心理因素影響，帶動新成屋房價持續上漲。

至於整體開發區部分，台北大學特定區、淡海新市鎮、林口新市鎮、副都心及頭前重劃區的季指數分別是111.24、111.63、112.54及102.93，季漲幅介於0.07%至4.95%之間，年增落在0.62％至5.06％。其中，林口新市鎮表現最佳，季增4.95％、年增5.06％最高，副都心及頭前重劃區季、年增幅最小。

地政局指出，整體開發區受惠於各項重大建設陸續推動、生活機能逐漸成熟，吸引人口持續遷入，推升購屋需求，因此區域住宅價格穩定成長。

捷運沿線 房價獲支撐

另外，Q2各捷運線指數大致呈現微漲趨勢，板南線（板橋段）、板南線（土城段）、中永和線、三重新莊線、三重蘆洲線、新店線、淡水線及環狀線指數季漲幅介於1.13%至3.34%，整體表現相對穩定；其中，又以板南線（土城段）、中永和線及三重蘆洲線表現較為亮眼，漲幅皆有2％至3％不等。

地政局表示，捷運沿線因交通便利，生活圈發展較成熟，購屋需求穩定，住宅價格獲支撐，因此呈現微漲。

即時中心／高睿鴻報導

日前，央行祭出第7波選擇性信用管制，不僅調升存款準備率1碼、以及4大選擇性信用管制措施，此舉引發社會討論。對此，台南市議員蔡筱薇今（23）日在議會質詢時，強調說「未來必定會衍生爆量的違約」，建議法制處研擬增設諮詢平台，確保買賣雙方權益都能獲得最大保障。

央行第7波管制新增規範包括：自然人名下有房屋者，第1戶購屋貸款不得有寬限期；第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。蔡筱薇指出，過往台南就曾傳出好幾件，建商資金周轉不靈、預售屋蓋到一半停蓋；加上近日央行重手打炒房，未來恐出現建案因成本高漲、或建商財務不佳及無法周轉，導致無法如期交屋的情況。

因此她建議，法制處應研擬增設諮詢平台，主動協助受害的承購戶處理預售屋爭議。另外，也應宣導民眾購屋前應該注意事項，務必慎選建商、以及留意履約擔保機制。

另一方面，蔡筱薇也關心東區清潔隊車輛汰舊換新進度及保養作業。目前，東區光是達到汰換標準的垃圾車及回收車就超過20台，車輛高齡加上使用率高，維修保養花費也不少。她建議環保局盡速盤點檢視，編列經費盡速進行汰換。

再者，關於環境部上月底公告碳費3子法，蔡筱薇指出，目前碳費徵收預計影響全國列管500間廠商，而台南佔了大約64間，大多為半導體廠商。其中，企業申報排放量，環保局擔任的盤查機制就是關鍵角色。至於碳費徵收制度是否會連帶影響民生經濟，市府單位有義務向社會大眾說明清楚。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

央行祭出第七波選擇性信用管制，其中包括限制名下有房者，購屋時不可使用寬限期。（圖片來源／信傳媒編輯部）

央行上周祭出第七波選擇性信用管制，其中，限制名下有房者不可享有寬限期，一口氣影響了換屋、多房、繼承家產、資金有限的投資客之再購屋計畫，但國銀主管認為，央行此舉措施，對於過去長期操作寬限期的置產投資客將有所抑制，這些受衝擊的族群對於自身的財務評估也將更為謹慎。不過，這個政策並不影響新青安政策的5年寬限期。

央行重新定義「名下有房者」，再購屋取消寬限期

央行針對自然人名下已有房產，若向銀行申貸第一戶購屋貸款，限制不得享有寬限期，日前央行總裁楊金龍解釋，「如果有人已有3至4間房，現在買房要借錢還要寬限期，也是不公平。」

因此央行重新定義何謂「名下有房屋者」，將以「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」借款人名下有無建物（包括建物權狀未含「住」字樣者）來確認，包括辦公室、農舍皆算是名下有房產者，只要名下有房屋者，再購屋就無法享有寬限期。

所謂的房貸寬限期指的是，向銀行申請房屋貸款時，可在一定期限內「寬限」還款金額，這段時間內只需要付房貸利息即可，等到寬限期結束後，再平均攤還本金與利息。

有無寬限期的差別為何？舉例來說，若房貸為800萬元、年利率為2％、分成30年攤還期、有3年房貸寬限期的話，3年寬限期間每月只要支付約1.3萬元；但3年寬限期結束後，每月須月繳約3.2萬元；但若沒有寬限期，每月約須繳2.95萬元。

央行盯上寬限期，銀行主管：打到有房族、置產投資客

針對央行祭出的名下有房者不得使用寬限期，一名公股銀行主管指出，這的確會有些影響，因為很多客戶的名下房產是來自於家裡繼承，像這一類族群若要再購屋，貸款就不能享有寬限期，等於購屋貸款一開始就要還本付息；但另一方面，過去利用寬限期期間投資不動產、等到寬限期結束就賣掉房子的族群，現在也不能這樣操作了，整體而言，該政策確實對於短期炒作具有抑制的效果。

該名銀行業者指出，原本沒有能力買房子的族群，因為有寬限期，再加上房價這幾年看起來都是往上走，因此這些人買了2、3年之後，就等房價好的時候就直接處分掉，然而這樣的操作已經不是以自住為主，而是投資為主，尤其最近新青安貸款火熱，也造成很多年輕人一窩蜂跳進去買，就是因為沒有好好評估自已的財務能力。

該名公股銀行主管進一步指出，前一陣子滿常聽到一些年輕人會「揪團」一起去買房子，由於以前是有寬限期，因此剛開始前幾年只要付利息、壓力不會這麼大，但如今名下有房者不能享有寬限期後，對於後續的財務預算將會有很大的影響，因此這一類人就必須對於自身的財務能力更加謹慎；但就銀行的角度來看，承做房貸業務時也會評估客戶的收入負債比。

「寬限期」大開方便之門遭到濫用，衍生成為置產、投資客溫床

曾任職於銀行不動產管理部的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則說，寬限期早期的設計目的是為了讓賣舊換新的換屋族方便，在舊屋尚未賣掉、先買後賣之際，新屋只要付房貸利息即可，但後來隨著國內市場利率下滑、資金氾濫後，確實有很多置產、投資客就利用寬限期操作，只支付頭期款、繳房貸利息，只要租金收益高於房貸利息，等到寬限期結束就直接將房子賣掉，等於不用繳本金就能賺取資本利得，甚至是再轉貸的情況都有。

黃舒衛認為，寬限期對於自住客來說，換屋族的確有其需要；但市場上也確實出現濫用，衍生成為置產、投資客的溫床。

黃舒衛也指出，以前中央銀行對金融機構作法是「認貸不認房」，只要身上沒有背貸款、不管前面買幾次，都認定為首購；但如今是採取財產稅總歸戶，即便身上沒有貸款，也知道名下有多少房子，因此改為「認房」，包括老家繼承、名下無房貸但有持分房屋者，也一樣受到自然人第1戶購屋貸款不得有寬限期的限制。

黃舒衛認為，央行此次祭出名下有房者不可使用寬限期，即便是自住者，對於「先買後賣」的操作難度會變高，以及過去幾年購買預售屋現在即將交屋，若是屬於名下有房者的這類購屋族也會立即面臨第一個月開始就要本利攤還，恐有財務吃緊的情況，至於是否引發斷頭，就得看個人財務條件之間的調配。

沒有寬限期就買不了房？國銀：審慎評估財務能力，房價有機會下修

換言之，主管機關針對名下有房者購屋時不得有寬限期之後，購屋族應更審慎自身的財務能力、量力而為以及做好相關財務調配的準備，又或者考量是否要將舊的名下房產處分或贈與等其他方式，以換取有寬限期的貸款機會，皆是名下有房產的有殼族後續可能會遇到的情況。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

▲中央銀行於近日再度祭出房貸相關管制。（示意圖／資料照）

萬年寬限期要沒了？過去曾有投資客使用「轉貸」手法來延長房貸的寬限期，在自住的同時一邊找機會賣房，到了寬限期快截止前，再把房子賣掉，在上述過程中，他們未支付房貸本金，只有繳了利息。中央銀行（以下簡稱央行）於上週祭出第七波選擇性信用管制，寬限期是管制重點之一，有業者表示，當手上已有寬限期的客戶轉貸時，銀行恐不會再給予寬限期。

這次央行祭出史上最嚴格信用管制，除了房市管制擴及至全台，最高貸款成數也下降，甚至只要名下有房，即便沒貸款，後續要再買房，都沒寬限期可以使用。全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，這樣的措施下，估計將只剩首購族、換屋族仍會有買氣，其餘房市短期投資與長期置產買盤將明顯銳減，所受衝擊將最大。

關於寬限期對投資的作用，據《聯合新聞網》報導，不少投資客會利用「轉貸」手法，在買房到賣房的過程中，從未付出房貸本金，而是只有繳利息，例如在第一家銀行辦完房貸後，取得3年寬限期，3年滿了再轉貸到另一家銀行，以爭取3年寬限期，待寬限期快要截止，再把房子賣掉賺錢，相當於一面自住、一面投資。

有銀行業者表示，部分首購族也有上述投資心態，這種「轉貸」手法已被央行、金管會盯上，以後銀行可能會更加關切前手已有寬限期的客戶，觀察他擁有的寬限期有多長，再決定轉貸時是否給寬限期。特別是公股銀行，如果客戶在轉貸時，已有在其他銀行拿到3年的寬限期，公股銀行恐怕會縮短，甚至不再給該客戶寬限期。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】